アパート経営の失敗事例とそれぞれの対策
はじめに
不動産投資の中でも人気の高いアパート経営ですが、「儲かる」裏にはどうしてもリスクはつきものです。本記事では、アパート経営における失敗についてを原因を含めて解説するとともに、よくある失敗事例とそれぞれの対策方法をご紹介します。
1. アパート経営での失敗とは？失敗の原因は大きく3つ
アパート経営での失敗とは、予想通りの家賃収入が得られずに収益が入ってこないことや、出費が多いことによって発生するトラブルを指します。今回は失敗を引き起こす主な要因を3つご紹介します。
1-1.空室が多い
もちろん空室の部屋からは家賃収入は入ってきません。築年数の経過などが原因で空室が目立ってしまいますが、空室率が高い状態が続くと、経営が厳しくなってしまいます。
2-1.予想外の出費
築年数の経過に伴って、修繕費などの予想外の出費が発生することがあります。莫大な金額を負担することになると、一気に経営状態が悪くなってしまいます。
3-1.家賃滞納
家賃滞納者が増加、あるいは長期滞納に陥ってしまうと、家賃収入が得られないほか、他の入居希望者が入居できなくなってしまいます。
2. アパート経営におけるよくある失敗パターンと、それぞれの対策方法とは？
2-1. 失敗パターン①：資金計画を失敗する。融資返済できない。
建築中の追加工事、竣工直後に想定外の修理が発生してしまうこともあります。さらには、空室発生時であってもランニングコストがかかってしまうため、特に築年数が経過するにつれて空室率が上がってしまうと、資金繰りが難しくなってしまいます。
また想定通りの経営が難しくなり、ローンを返済できなくなってしまうと、銀行側が抵当権を実行して自己資金を失ってしまうという最悪のケースに陥ることもあります。
＜対策＞
修繕費、リフォーム費用などの将来的にかかってくる費用を見込んだ上で、資金計画に余裕をもたせることが重要です。
また融資を返済できないといった最悪の事態を避けるためにも、融資計画もしっかりと立てるべきです。比較的、新築物件は融資を長く組めるため、毎月の返済額が抑えられるとも言われています。
2-2. 失敗パターン②：メンテナンス(管理)に関連した失敗。(多額の修繕費がかかることも。)
例えば、アパート共有部分がしっかり清掃されていない、マナーの悪い入居者からの騒音がひどいといったトラブルが原因で、アパートの稼働率が低下してしまう事例も多く発生しています。
また長年にわたってメンテナンスを怠っていたことが原因で、気づいたころには多額の修繕費を負担しなければならなくなったというケースもあります。
＜対策＞
管理会社がこまめに清掃してくれるのか、マナー違反の入居者に対してもきちんと対応してくれるかなどを見極めることが大切です。また定期的にメンテナンスをしておくことで、将来多額の修繕費や部品交換費用を負担するリスクを低減できます。
2-3. 失敗パターン③：立地の見極めを失敗。
アパート需要がないエリア、すでに多くのアパートが建っており競合が多いエリアでは、アパート経営の失敗リスクは上がってしまいます。もちろん周囲に駅やスーパーなどの施設がないエリアや、治安が悪いエリアも同様に、立地条件としては良くないでしょう。
このようなエリアでアパート経営したとしても、どうしても空室が目立ってしまいます。さらには大学生向けのアパート経営において、1つの大学の1つのキャンパスだけをターゲットとしていても、そのキャンパスが移転してしまうと一気に空室率が高くなってしまうことも考えられます。
＜対策＞
何より綿密な立地調査をすることが大切です。最寄り駅までの距離や周囲の環境を調査することはもちろん重要ですが、建設予定となる施設や、逆に移転予定となる施設を調査しておくことも、今後の需要を大きく左右するポイントとなるので確認するようにしましょう。
2-4. 失敗パターン④：設計ミス。
入居者のニーズに合っていないアパートを設計してしまうと、空室率が高くなってしまいます。例えば、お手頃な価格帯の需要が高い地域であるにもかかわらず、設備投資を増やして高級なアパートを建てたところで、家賃の高さから入居者はなかなか集まらないでしょう。
＜対策＞
入居者のニーズに合ったアパートを設計するためには、徹底した市場調査が大切です。
市場調査から建築予定エリアの市場を分析し、間取りや設備、デザインなどにおいて、入居者のニーズに合致した設計プランを構築しましょう。
ニーズを確認するために、その地域の特徴に詳しい不動産会社に尋ねてみるのも良いでしょう。
2-5. 失敗パターン⑤：家賃滞納者に対する対策が不十分。
失敗の原因でも紹介した家賃の滞納ですが、空室以上にリスクを伴います。強制退去させられないため、空室とは異なり新しい入居者を確保することもできません。
家賃滞納者への対応方法や、そもそも家賃滞納者の発生リスクを抑える方法を知っておかないと、経営に悪影響を及ぼしてしまいます。
＜対策＞
少なからず、家賃滞納者は現れると認識しておきましょう。入居者全体の5%は滞納するという事実を知った上で、きちんと対策することが大切です。
とは言ってもまずは入居前審査を行い、滞納者が現れないようにしましょう。入居希望者の年収などを把握しておくことはもちろんですが、源泉徴収の提出を要求したり、勤め先に在籍確認の電話をするとより確実です。また、支払い方法を口座引き落としやクレジットカード払いにすると、振込忘れを防ぎ、家賃滞納のリスクを下げられます。
さいごに
アパート経営は稼げるという話もよく聞きますが、リスクを伴うことも知っておく必要があります。今回はアパート経営で失敗してしまう原因、代表的な失敗事例とその対策方法について解説しました。何も考えずに計画なしでアパート経営を始めてしまうと、もちろんリスクは高くなります。金銭面においては綿密な資金計画を行うこと。また、立地調査や市場調査を入念に実施することで、該当エリアの入居者のニーズを把握することも大切です。
さらにはメンテナンスも重要です。定期的にメンテナンスすることで、入居者からの不満が少なくなるだけでなく、将来的に高額な修繕費を負担するリスクを軽減できます。リスクと対策をしっかり把握し、念入りに準備を行った上で、アパート経営を始めましょう。
