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不動産オーナー1年目の学校

【不動産管理会社の仕事】具体的な業務内容は?手数料はいくらかかる?

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【不動産管理会社の仕事】具体的な業務内容は?手数料はいくらかかる?

不動産投資をする場合、物件購入後の賃貸管理・運営が重要となり、不動産管理会社に委任することが一般的です。不動産投資は管理会社の質によって、投資の成否が決まります。そこで本記事では、管理会社について勉強したい方に向けて、管理会社の仕事内容や手数料について解説していきます。後半では、管理会社の質の重要性についても紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

1. 不動産投資をする場合、管理会社に委託する方が良い

不動産の管理業務は入居者募集、退去立会い、賃料滞納時の対応、入居者からのクレーム対応、夜間のトラブル対応など24時間365日体制で多岐にわたります。これらすべてをオーナー自身で迅速に行うには時間的にも無理があり、質の高い管理を行うことは難しいでしょう。

そのリスク回避に効果的なのが、管理会社に手数料を支払い、賃貸管理業務を任せる方法です。管理会社は高度な知識とノウハウを持った管理のプロです。不動産投資をする場合、管理会社に委託した方が成功確率が上がるといえます。

2. 不動産管理会社の仕事内容

不動産管理会社の仕事内容

次に、不動産管理会社の役割を深堀りするために、仕事内容について詳しく見ていきましょう。

2-1. 入居募集

不動産管理会社の仕事内容の1点目は、入居募集です。集客のための広告宣伝を行います。室内の写真撮影や間取り図を作成し、不動産ポータルサイトや自社ホームページへ物件情報を掲載します。フリーペーパーなど紙媒体への掲載やポスティングを行う場合もあります。内見(実際の物件を見学すること)希望者には現地へ行って案内します。

2-2. 入居申込者との交渉

不動産管理会社の仕事内容の2点目は、入居申込者との交渉です。内見後、検討して入居する意志があれば、入居申込書の提出となります。その際、入居日や賃料などの条件交渉が入る場合があります。多いのは家賃・敷金・礼金ですが、オーナー側からすると避けたい交渉です。管理会社には、近隣物件の相場などから考えて適切な意見をしたり、誠意を持った交渉が求められます。

2-3. 入居申込者の審査

不動産管理会社の仕事内容の3点目は、入居申込者の審査です。入居申込書を提出すると入居審査が行われ、家賃の支払い能力の有無や常識的な人であるかをチェックします。支払い能力とは、勤務先や勤続年数、年収などを入居者本人(連帯保証人を立てる場合はそれぞれ)について総合的に判断します。家賃を滞納せず払えるか、トラブルを起こさず安心して貸すことができるかがポイントになります。

2-4. 各種契約書・資料の作成

不動産管理会社の仕事内容の4点目は、各種契約書・資料の作成です。審査の結果問題なければ賃貸借契約の締結に進むので、必要な書類を作成します。主なものは賃貸借契約書と重要事項説明書です。賃貸借契約書には、賃貸条件に関する項目が記載されます。重要事項説明書は、借主に対して契約上の重要な事項を説明する書面で、借主が契約するかの判断材料となります。

2-5. 賃貸借契約書の締結

不動産管理会社の仕事内容の5点目は、賃貸借契約書の締結です。契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が重要事項説明書を交付して物件の仕様や契約の詳細などを説明をします。問題なければ借主は署名・捺印をします。賃貸借契約書は契約成立後のトラブル防止を趣旨とし、契約の両当事者が署名・捺印をします。借主は住民票、印鑑証明書、身分証明書、収入証明書など必要書類を提出します。

2-6. 契約金・家賃の管理

不動産管理会社の仕事内容の6点目は、契約金・家賃の管理です。契約金や毎月の家賃、共益費などをオーナーに代わって管理会社が入居者から回収し、オーナーへ送金します。家賃の支払いが遅れた場合は管理会社が督促します。お金の管理は、オーナーと入居者の間でトラブルが起こらないように、しっかり対応しなければならない重要な業務です。

2-7. 入居者からの連絡窓口

不動産管理会社の仕事内容の7点目は、入居者からの連絡窓口です。お湯が出ない、台風の後雨漏れしているといったトラブルや、騒音やゴミの出し方についての苦情など、集合住宅ならではの問題も起こります。トラブル対処に慣れている管理会社が迅速で的確な対応をすることにより、入居者に長く住んでもらうことにつながります。

2-8. 契約更新の手続き

契約更新の手続き

不動産管理会社の仕事内容の8点目は、契約更新の手続きです。賃貸借契約は基本的に契約期間が決まっていて、2年間が一般的です。その場合契約更新も2年に1度となります。期間が満了した後も引き続き入居を継続するためには、更新手続きが必要となります。管理会社が入居者に更新の意思を確認し、更新の場合は再度書類のやり取りを行います。

2-9. 退去受付

不動産管理会社の仕事内容の9点目は、退去受付です。入居者は退去が決まれば管理会社に連絡します。退去時は管理会社が立会い、キズや汚れなど部屋の状況を見て、入居者が負担する原状回復費用に当たるのかなどの確認をします。これにより敷金の精算金額が決まるので、公平な立場での立ち会いが必要となり、管理会社の重要な役割とされています。最後に鍵の引き渡しを受けます。

2-10. 改修・修繕

不動産管理会社の仕事内容の10点目は、改修・修繕です。例えば、①退去後の部屋のクリーニング、修繕、リフォームなどの手配、②駐車場、外壁、廊下など共用部分の定期的なメンテナンス、③共有部分の掃除や蛍光灯の交換などの日常的な業務などです。オーナーの資産である不動産の価値を守り、入居者の安全で快適な住環境を守るための建物管理を行います。

3. 不動産管理会社に支払う手数料の相場

管理会社に賃貸管理を委託する場合、管理委託契約を締結し毎月手数料を支払います。手数料は管理会社によって異なり、月額家賃の3%~7%が一般的で、相場は5%が基本です。例えば家賃10万円で手数料5%の場合、月々の手数料は5,000円となります。家賃が高いほど、パーセンテージが大きいほど高くなります。上記で紹介したように賃貸管理は専門性の高い業務でありながら、ここまで安い金額で、原則365日24時間対応してくれます。

4. 不動産管理会社の質によって、投資が成功するか否かが決まる

不動産管理会社の質によって、投資成功が左右されます。ここでは、その理由について解説していきます。管理会社の業務内容は広範囲にわたり、何にどんな業務をおこなうかで不動産の資産価値は大きく変わります。

また賃貸管理は、いつ何が起きるか予測がつきにくく、トラブルが起きれば迅速な対応が求められます。対応次第で退去につながることもあります。つまり管理会社次第、管理次第で不動産投資の成否が決まります。

そのため、管理会社の選定はとても重要です。委任する管理会社と不動産を購入する業者は同じ会社(もしくは系列会社)であることが理想的です。売って終わりの業者は、不利な条件の物件を販売してもその後の賃貸経営で赤字が出ようが関係ありません。一方で、売買後の管理も行うとなれば、賃貸経営が難しい物件をすすめる可能性は低くなります。

5. まとめ

いかがでしたでしょうか。オーナーは管理会社の仕事内容や特徴を理解しておく必要があります。それが適切な管理会社の選定、結果的には不動産投資の成功へつながります。

賃貸管理を安心して任せられる管理会社選びを間違わなければ、オーナー自身は本業に専念しながら安定収入を得ることも可能です。

今後、不動産投資を始めようと思っていて賃貸管理をどうするか迷っている方は、失敗しないためにも詳細を理解するようにしましょう。


【参考サイト】
賃貸管理はどうすればいい?不動産投資・賃貸経営について | 大和財託株式会社 WEBサイト
不動産管理業の仕事内容メインは4つ!辛い?きつい?やりがいを紹介 |宅建Jobマガジン
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