マンション投資をするなら築浅物件がおすすめな理由とは

2022/08/31

不動産投資

マンション投資をする際に、物件の選定は重要です。新築、中古物件など様々ありますが、それぞれメリットとデメリットがあります。今回は、新築物件と中古物件のメリットを兼ね備えた、築浅物件についてご紹介します。

1. マンション投資は新築か中古かで性質が異なる

マンション投資は選ぶ物件によって性質が大きく異なります。まずは新築・中古それぞれのメリットとデメリットを確認しましょう。

1-1. 新築マンション投資のメリット

新築マンションのメリットは、主に4つです。

①高い入居率が期待できる
デザインや間取り、設備など、入居者の要望に合わせた物件が多いため、借り手がつきやすく、空室のリスクが低くなるとが想定されます。

②金融機関から融資を受けやすい
不動産投資ローンの融資審査の項目として、借入者情報（勤続年数、収入、年齢など）と物件の担保額があります。新築物件は金融機関の担保評価が高いため、融資を受けやすいというメリットもあります。

③中古物件と比較して、修繕リスク低い
新築物件は購入前に室内や設備を確認できるため、購入してすぐに高額な修繕費がかかるリスクが少なく、予定していた通りの収益を期待できます。

④減価償却期間が長い
建物の構造ごとに減価償却期間が定められていますが、マンションの構造がRC像の場合47年が減価償却期間です。建物の取得費用を経費計上できるメリットがあります。

1-2. 新築マンション投資のデメリット

新築マンションのデメリットは、主に3つです。

①取得価格が高額
新築マンションは融資が受けやすいというメリットはありますが、借入が高額になるほど、月々のローンの支払いが増加します。

②年間の利回り率が低くなりやすい
新築マンションは入居率が確保しやすい反面、取得価格が高い傾向にあります。収支シュミレーションを作成する際は、高い入居率で設定することが多く、事前の予想よりも空室率が上がってしまった際に収支がマイナスになる場合もあります。

③立地条件が中古物件より悪くなることもある
新築物件を探す際、駅前や人気エリアはすでに土地がなく、郊外などの物件を探す場合もあります。そうなると、新築物件でも入居率が落ちる可能性もあります。また、新築物件のため、過去の運用実績やデータがないため「家賃は適正か」「空室リスクはどのくらいか」という予想を裏付ける情報が少ないこともあげられます。

1-3. 中古マンション投資のメリット

中古マンションのメリットは、主に3つです。

①取得価格を安く抑えられる
新築物件とは異なり、設備の修繕や壁紙の張替えなどの様々なリスクを抱えている可能性があるため、価格交渉を行い低価格で購入することができる場合もあります。

②新築物件と比較して、利回りが高い傾向
新築物件と比べると好立地の物件を低価格で入手することができるため、空室を出さないように運用することができれば、高い利回りを得られる可能性もあります。

③物件の周辺環境を確認できる
中古物件は実際に物件を見に行くことが可能です。日当たりや動物の糞尿被害、ゴミ出しの状況、入居実績などを確認し購入の判断材料にすることができます。

1-4. 中古マンション投資のデメリット

中古マンションのデメリットは3つです。

①融資の条件が不利になりやすい
中古物件の場合は、金融機関の担保評価額が低くなり、融資の条件が不利になる可能性が高くなります。そのため自己資金を多く用意したり、キャッシュフローが悪くなる可能性があります。

②空室率が高くなる可能性がある
中古物件は外観の劣化や設備性能が低いなどの理由で、入居率が下がる傾向があります。また、賃貸需要が少ない立地である場合、「新築だから」入居者がついているケースは、築年数が経つごとに需要が下がります。その結果、空室率が高くなる可能性があります。

③修繕費がかかりやすい
中古物件を購入の際大きなデメリットとなるのが、修繕費です。築年数が経過すると経年劣化によって修繕する場所や頻度が多くなることが予想されます。

2. マンション投資をするうえで築浅物件がおすすめな理由

不動産投資は物件選びが重要です。新築でもなく中古でもない「築浅物件」。明確な定義はありませんが、築3〜５年、築年数が経過していても築10年までの物件を築浅物件と言われています。立地がよく、外観がきれいで、設備も古くなく、新築より家賃が安いケースも多く、入居者の人気が高いのが築浅物件です。また、新築物件より安く購入できるため、利回りが良くなりやすく、新築物件と中古物件のいいとこ取りができる「築浅物件」をおすすめする理由をご紹介します。

2-1. 修繕費用がかからない

中古マンションの場合はリフォームが必要だったり、設備の不具合が生じて修繕が必要なケースが多いですが、築浅物件の場合はそれらのリスクは低い傾向にあります。給湯器やエアコンの寿命はメーカーが10年と定めているため、築5年以内の築浅物件の場合内部設備の交換も当面必要はないでしょう。また築10年以内に瑕疵（不具合）が見つかった場合は、住宅事業者が無償で修繕してくれるのも、修繕費用がかからないポイントの一つです。

2-2. 人気の設備が整っている

築浅の物件は一度人の手に渡っていますが、新築の際の最新設備や想定入居者のニーズが反映されて作られています。そのため、インターネット無料、オートロック、宅配ボックス、浴室乾燥機、TVモニターフォンなどの設備が整っている場合が多いです。また、これらの設備は数年で古くなるものではないため、新築でなくても入居者のニーズを満たすことができます。中古物件でこれらの設備をつけようと思うと大規模な修繕が必要になる場合もあるので、すでに設備が整っているのは魅力の一つです。

2-3. 新築マンションからの価格下落率が高いため安価で購入できる

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新築マンションと異なり、広告費やディベロッパーの利益が上乗せされていません。また一度人の手に渡っているため不動産価格は下落し、新築価格のおよそ7～8割ほどの価格で購入することができます。築浅物件は「中古物件」の区分となりますが、外観もきれいで、設備も整っていて、新築と比べると安く購入できることは大きなメリットです。