競売物件を購入する不動産投資のメリットとデメリットを解説
ローンが返済できなくなり、裁判所に差し押さえられた競売物件。上級者だけが購入できると思っていませんか。実は市場よりも安価なため、不動産投資の対象として人気が高まっています。本記事では、競売物件投資のメリット・デメリットを解説していきます。ぜひ最後までお読みいただき、競売ならではの特徴をつかみましょう。
1. 競売物件を対象とする不動産投資
基本的に全て自己責任となる競売物件には特有のリスクがあります。しかし相場より安価で多種多様な物件が多く、投資対象としては魅力的です。不動産物件の中には、情報が表に出る前に売れてしまうことがあります。優良競売物件を安くで購入できれば、一般的な物件よりもりリターンを期待できると言われています。
2. 競売物件に投資するメリット
2-1. メリット①：多くの場合、相場よりも安く不動産を購入できる
競売物件の最大のメリットは、市場価格よりも安いことです。一般的な物件価格の7割程度で購入できるケースが多いです。まず裁判所が不動産鑑定士による評価書などに基づき売却基準価格を決めます。競売物件特有のリスクが考慮されるので、市場よりも安く設定されています。競売物件の価格は競争入札で決まります。入札期間内に入札書を受付して、改札日に裁判所の担当者と入札者が立ち会います。最も高い価格をつけた人が落札できる仕組みです。オークション形式とは違い、どんどん値段がつり上がることはありません。競売価格と一般市場の相場観をつかんだ上で入札するのがポイントとなります。
2-2. メリット②：競売対象の不動産は種類が豊富
競売物件は、多種多様な不動産に興味がある人にもメリットがあります。通常の不動産は表に出ない物件もありますが、競売物件は裁判所のサイトで誰でも閲覧できます。例えば極端に狭い土地、特殊な形状の土地・建物や築100年の古民家などです。また農地や公道に面していない土地、市街化調整区域内の物件も含まれます。建物が古い、土地は狭いけど立地が良いなどの掘り出し物が見つかるかもしれません。特殊な物件に投資したい人は、裁判所が運営する競売情報サイトBITで情報収集をすると良いでしょう。
2-3. メリット③：調査報告書から精度の高い情報が取得できる
裁判所の競売サイトでは、公平な観点から作成された報告書をダウンロードできます。いわゆる3点セットと呼ばれる調査報告書です。物件を選定するために大切な資料なので、十分に理解して入札する必要があります。詳しくは下記概要を参考にしてください。
現況調査報告書: 執行官が現況を確認し作成した報告書。間取り図や写真と共に住所、平米数、建物の種類、入居者コメントなどが記載されている
評価書: 不動産鑑定士による物件の評価書。評価額と算出の過程が最重要ポイントとなる
物件明細書: 権利関係情報の書類。賃借権や土地または建物だけを買い受ける際の地上権などが記載されている
2-4. メリット④：手続きが比較的簡単
競売物件は裁判所から購入するため、通常の不動産投資と比べて手続きが簡単です。まずは裁判所の競売サイトで物件を選び、3点セットをもとに物件の調査をします。次に入札書と保証金の振込証明書、住民票などを提出します。保証金は売却基準価額の2割程度で、落札されなかった場合は返金されます。
入札期間が終わると開札され、一番高い価格をつけた人が落札、代金を納付します。その後、裁判所が所有権移転登記や抵当権抹消登記の手続きを行います。通常の登記手続きは煩雑で、司法書士と契約書を交わし費用もかかります。全体の手続きがシンプルで、購入者の負担が少ないと言えるでしょう。
3. 競売物件に投資するデメリット
価格や種類、手続き面などでメリットの多い競売物件ですが、それ相応のリスクが伴います。ここではデメリットを解説します。
3-1. デメリット①：元所有者の該当者がいないため全て自己責任
競売物件には所有者がいないので、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）がありません。裁判所はあくまでも売買手続きを行う立場にあります。通常の不動産取引は、宅地建物取引士の重要事項説明により買手が保護されています。
※瑕疵：土地・建物に何らかの欠陥があること
しかし、競売物件は購入者を保護する法律がないため、全て自己責任です。例えば購入後に水漏れや設備故障が発覚しても、修繕費用は全て自己負担となります。物件内の残留物処理費用や、元所有者の管理費滞納を負担する場合もあります。3点セットを隈なく確認し、現地もよく確認してから慎重に入札しましょう。
3-2. デメリット②：競売物件に投資するメリット
競売物件は、金融機関に融資を敬遠されることが多いです。ローンが組めないと現金で一括購入することになり、多額の費用が必要となります。ただ競売サポート業者を通すと、不動産投資ローンを組める場合があるようです。中でもノンバンク系金融機関が積極的で審査も早いのですが、金利は高めとなります。
地方銀行や信用金庫も前向きに検討してくれるところがあります。一方都市銀行は審査に時間がかかり、融資も通りにくいです。ローン審査は一般的な不動産同様、物件の質と購入者の属性により条件が変わります。ローンを利用する際は、専門家への報酬や登録免許税、手続きの手間も考慮しましょう。
3-3. デメリット③：引渡し保証がされない
競売物件は売主がいないため、引渡し義務がありません。登記移転の手続きまでは裁判所が行いますが、引渡し自体は購入者自身で行います。裁判所が差し押さえた物件とはいえ、住人に居座られる可能性もあります。不法占拠されてしまうと賃貸に出すこともできません。このような場合は、代金を納付してから6カ月以内に引渡命令の申立てができます。命令が確定すると、不法占有者を退去させる強制執行が可能になります。事前に現地調査やヒアリングをしっかりと行い、不安のある物件は見送りましょう。
4. まとめ
ここまで競売物件投資のメリット・デメリットを解説しました。安価で物件の種類が豊富、公正な調査報告書が閲覧でき、手続きが簡単である点は魅力的です。ただし立退や瑕疵による修繕、融資が使えない可能性は考慮する必要があります。まずは不測の事態に対応できるだけの覚悟と資金力があるのかを明確にしましょう。また首都圏全域では競売物件の落札価格が上昇傾向にあり、注意が必要です。リスクに対するメリットや収益性など、専門家と相談の上、進めていきましょう。
【参考サイト】
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