不動産投資型クラウドファンディングとは？メリット・デメリットを解説

2022/08/31

クラウドファンディングで不動産投資ができることをご存じですか？最近、インターネット上で手軽に投資することができると若い世代に人気があります。不動産投資をしたいけど、自己資金が少ないという投資家に向いていますので、メリット・デメリットを解説します。

1. 少額から可能！不動産投資型クラウドファンディングとは

クラウドファンディング（crowdfunding）とは群衆（crowd）と資金調達（funding）を組み合わせた造語で、資金源をインターネット上で募るシステムです。不動産投資型クラウドファンディングは投資家から資金を集めて賃貸収入または売却益を得て｢分配金｣を還元します。分配金を再投資して複利効果の運用が実現可能です。今までの不動産投資は物件を所有する｢直接投資｣、ファンドを通じて投資する｢間接投資｣の２つの方法でした。2017年に不動産特定共同事業法が制定され、インターネット上で不動産投資が可能となりました。クラウドファンディングでの不動産投資は新たな投資方法として期待されています。

1-2. 仕組み

投資型クラウドファンディングには｢融資型｣、｢ファンド型｣、｢株式型｣の3種類があります。不動産投資型クラウドファンディングは｢ファンド型｣が主流です。運営事業者からインターネットを通じて購入します。購入可能金額は約１万円からです。投資する物件も公開されており、自分で築年数や物件概要を調べることも可能です。インターネットを通じて購入可能で不動産購入特有の煩雑な手続きはありません。

1-3. 不動産投資信託との違い

不動産投資信託（ETF、REITなど）はファンド型の小口投資という点は同じです。違いは金融商品としての位置づけです。購入できる場所は銀行や証券会社です。あらゆる不動産に投資して不動産投資法人が運用する点はクラウドファンディングと変わりありませんが、不動産投資信託は購入できる相場が日々変動することや証券市場で価格に決まっています。クラウドファンディングは所有期間が定めていますが、不動産投資信託は保有期間に決まりがないのでご自身の好きなタイミング売買できます。

2. 不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産投資型クラウドファンディングの仕組みと不動産投資信託の違いについて解説しました。不動産投資型のクラウドファンディングは不動産を所有する必要がないため手軽に行える点も含めてメリットを紹介します。

2-1. メリット①：少額からの投資が可能

運営事業者によって異なりますが、月額約１万円から投資が可能です。不動産購入・管理などの資金調達するためにインターネットを通じて多くの人に投資してもらう仕組みです。不動産所有の投資は、購入と管理費用で多くの自己資金を用意する必要があります。この場合だとたくさんの資金を貯めないと投資できないのでスピーディにできません。月額約１万円からインターネットの手続きだけで購入できる点は手軽です。他のクラウドファンディングの物件も選んで複数投資を行い分散投資も可能となります。

2-2. メリット②：手続きが少ない

クラウドファンディングはプラットフォーマーという仲介者に出資金を支払います。投資金はインターネット上の手続きのみです。口座開設を行うなどの手続きはありません。手軽に投資が可能といえます。不動産購入するときに手順が多く踏まなければなりません。取得するまでに時間がかかります。不動産投資信託の購入は証券会社の口座を開設しないと投資ができません。投資信託の購入となると、購入は証券会社で決められた方法で購入します。知識を得ないと購入が難しい点があります。

2-3. メリット③：投資期間の自由度が高い

期間はプロジェクトによって変わりますが、運用期間が２ヵ月〜３年で設定されています。不動産保有での投資は数十年以上長期保有する方法で安定した利益を得ていきますが、環境や経済状況などの変化がある場合にすぐに手放せないのがデメリットです。クラウドファンディングは決められた期間所有しなければならないが、数年単位での保有期間で運用することが可能です。保有期間が終了し、他の物件に投資するなど投資先の自由度が高いといえます。

2-4. メリット④：管理・運用の手間がかからない

運営事業者が管理・運用を行うので、自分で物件を管理する手間がありません。アパート・マンション経営による不動産投資は賃料収入の中で管理と家賃回収を行う必要があります。クラウドファンディングは投資家からの支払われた投資金を元に管理・運用を行います。投資金を用意するだけで不動産投資が可能となります。手軽に行うことができるクラウドファンディングのメリットです。投資先の物件概要や管理状況は運営事業者のサイトから確認できます。

3. 不動産投資型クラウドファンディングのデメリット

不動産投資クラウドファンディングは不動産を所有する必要がないので、所有しない不動産投資特有のデメリットがあります。以下の３点を紹介します。

3-1. デメリット①：レバレッジ効果が薄い

不動産投資型クラウドファンディングは実物の不動産を所有しません。融資を受けて収益性の高い物件で利益効率を上げる投資方法での収益は難しいです。投資した不動産の運営事業者から投資金額に応じて分配金を得る仕組みになります。実物の不動産を所有し、融資を活用して高い利益を期待する投資方法より利益は見込めないです。毎月投資金を支払い、着実に安定性を目指した投資傾向を目指したい投資家に向いています。

3-2. デメリット②：元本割れのリスク

不動産相場の下落や、評価額が投資した時期より下がることも考えられます。それに伴い元本割れのリスクがあります。不動産クラウドファンディングでは損失が出た場合、投資金を優先的に投資し、事業者の出資資金を劣後に出資する｢優先劣後方式｣がとられています。

例えば、1億円の物件に対して、劣後出資分投資者が8,000万・出資者が2,000万の資金があり、案件終了後に9,000万で売却された場合は投資家が7200万・出資者が1,800万返済されます。しかし優先劣後方式が採用されている場合は出資者からの損失から先に計上されるので、投資家は8,000万返済されます。損失を追わない結果となります。

この、優先劣後方式は投資家の出資比率が高い物件が損失を起こりにくいといえます。あくまでも投資金の元本保証は行っていないので、物件の築年数・概要に注意することが大切です。

3-3. デメリット③：事業者の倒産リスク

クラウドファンディングの運営事業者が倒産するリスクがあります。運営事業者も企業なので、不動産の投資実績・経営状況を確認することが必須です。どんなに好条件の物件やプロジェクトでも運営事業者の経営状況や資金回収状況が悪いと投資金を回収できないことが予想されます。運営事業者の投資する物件がオフィスなのか住宅なのか、イベント性のあるものかなど運営事業者の特徴を把握して比較することが必要です。