相続税の不動産に対する評価について解説
不動産を相続する際に気になるのが相続税の支払いです。遺産の相続税額で不動産を持つか、売るかを判断します。相続税の金額は相続税評価額により税額を算出します。今回は不動産における相続税評価額について解説します。
1. 不動産相続において相続税評価額が重要になる
相続する不動産の相続税の金額を知ることが重要です。不動産の相続税評価額は定められた算定方法で算出し相続税の税額が決まります。不動産は土地・建物（戸建・マンション）それぞれで算出します。それぞれの不動産についての算出方法を解説しますので、該当する不動産に合わせて評価方法への理解を深めていきましょう。
2. 相続税評価額の算出方法（土地）
土地の不動産評価額の算出方法を解説します。宅地・田畑・山林の地目ごとによって評価します。土地の評価方法は路線価方式と倍率方式があります。マンションなど区分所有の土地もこの方法で算出します。
2-1. 路線価方式
路線価方式は、路線価に定めのある地域の算出方式です。路線価とは、道路に面する宅地の1㎡当たりの価額で、千円単位で表示しています。路線価は国税庁のホームページで確認できます。
路線価方式の相続税評価額の算出方法は、路線価を土地の形状に合わせた補正率と土地の面積を乗じて計算します。土地の形状の補正率とは奥行補正価格補正率、側方路線価格補正率など土地の形状や場所により補正率が設定されています。
【計算式】
路線価x補正率x地積 ＝ 路線化方式の相続税評価額
2-2. 倍率方式
倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方式です。倍率方式での土地の価額は、その土地の固定資産税評価額に定められた倍率をかけて算出します。固定資産税評価額は市町村の市税事務所で確認できます。また、エリアや土地の形状により倍率が異なります。基本的には倍率1.1と定められていますので、概算で算出したい場合に使いましょう。
【計算式】
固定資産税評価額x倍率 ＝ 倍率方式の相続税評価額
3. 相続税評価額の計算方法（建物）
建物の不動産評価額について説明します。基本の計算方法は固定資産税評価額に１倍を乗じた額が評価額です。マンション（専有部分）、賃貸住宅は計算方法が異なります。建物の種類に応じて確認しましょう。
3-1. 戸建
実家や持ち主として所有している戸建の不動産評価額は固定資産税評価額×1.0倍です。所有者が居住せず、賃貸に出している場合は固定資産税評価額×（1−借家権割合）です。居住しているか、第三者に貸しているかで算出方法変わります。
3-2.マンション（区分所有）
区分所有する建物の価額については固定資産税評価額×エリアで定められた倍率として評価します。 固定資産税評価額は
- 市町村の市税事務所で課税証明書を取得
- 固定資産税の案内と一緒に同封される課税明細書
の２つで確認できます。
3-3. 賃貸住宅
木造アパートなど、賃貸住宅の相続税評価額の算出方法は下記の通りです。
【固定資産税評価額】x(1-借家権割合x賃貸割合)
借家権割合とは借り手側が家屋を借りて使用する権利を指し、割合が30%〜90%と定められています。賃貸割合は賃貸する床面積の割合です。床面積が高いほど相続税評価額が下がります。
ただし、被相続人の死亡時に空室だった場合は、借家権割合は適用されませんのでご注意ください。アパートの場合は複数の室数があります。一部の居室が入居している場合は賃貸割合が増えることになります。賃貸割合は原則として、課税時期において実際の賃貸部分の床面積に基づき算定します。また、一時的に空室になっている部分の床面積を実際に賃貸部分の床面積に加えて算定しても構いません。
不動産を賃貸アパートで活用するメリットは不動産評価額が低く算出されることで相続税が減額します。このことにより相続税対策になります。他にも税制優遇がありますので次の項目で解説します。
4. 相続税を抑えるには
相続税は不動産評価額に応じて算出されます。評価額がそのまま算出されると相続税の負担が大きくなります。そこで、不動産評価額を抑えて相続税が増えないように対策することや生前贈与を活用することが可能です。小規模宅地の特例など、税制優遇の活用方法について見てみましょう。
4-1. ①小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例とは、土地に建物がある場合、要件を満たすことで、土地の評価額を一定の割合で減額するという特例です。
アパート、マンションが建っている土地（被相続人等の事業の用に供されていた宅地。） は、200㎡までを本来の評価額の40％に減額可能です。200㎡を超える部分は評価額の減額はないです。一部の資産の評価額が減額されること、現金を持つより相続税を抑えることができます。
小規模宅地の特例等を適用するためには
- 生計一親族であること
- 宅地一つであること
- 相続時精算課税制度を使って贈与していないこと
- 故人が生前、都道府県に届け出がある老人ホームに入居していたこと
が適用対象となります。
4-2. ②生前贈与で相続時精算課税制度を活用する
贈与税のほうが相続税より税率が高いため、基本的には相続のほうが税負担は軽くなることは多いです。しかし、相続する資産が多い場合は相続税が高額になるケースがあります。この場合は生前贈与を活用して贈与税を納めて、税負担を軽くすることができます。
さらに相続時精算課税制度活用して、相続時に贈与税を納めるという方法も有効的です。相続時精算課税制度は2500万円まで非課税にする制度です。不動産等まとまった資産の贈与を1年に行っても非課税になります。
注意点は
- 生前贈与は3年以内に贈与された財産は贈与税の対象であっても相続財産として加算される
- 他の資産で暦年贈与することができない
- 小規模宅地等の特例と比較してどちらが相続税の節税になるのか計算すること
になります。注意点も踏まえて生前贈与を行うのか検討しましょう。
3. まとめ
今回は相続税の不動産評価について解説しました。不動産を相続した場合は土地と建物など地目ごと評価され相続税が算出されます。しかし、小規模宅地の特例で不動産評価額を下げることや生前贈与など税制優遇を活用して相続税を抑えることも可能です。今できることはお持ちの不動産評価額を算出して、税制優遇を活用しましょう。保有するか売却するかを決断すると良いでしょう。
【参考サイト】
財産評価 | 国税庁
相続する土地の価格はどうやって調べる？価格を決める基準を解説
路線価図・評価倍率表 | 国税庁
相続税評価額を減額できる「小規模宅地等の特例」
なぜ賃貸アパートが相続税対策になるの？ しくみとメリット・デメリットを解説
貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲 | 国税庁
相続時精算課税制度のメリットと贈与税対策のポイント
