入居者から家賃の値下げ交渉を受けた場合どうする？

2022/02/23

アパートを経営する際、入居者から値下げ交渉を持ちかけられることは珍しいことではありません。家賃を値下げしても値下げしても、メリット・デメリットがあるため、一概に「応じるべき・応じないべき」と言うことは不可能です。交渉された場合は即決するのではなく、双方の事情を踏まえた上で慎重に判断する必要があります。この記事ではアパート経営における入居者からの家賃の値下げ交渉について、応じるメリット・デメリットを紹介しながら解説していきます。

1. アパート経営において値下げ交渉は避けられない

特に賃貸契約の更新時は、借主に更新料の支払いが生じることが多く、値下げ交渉を受けることが増えます。大家さんにとって家賃は重要な収入源。入居者から家賃の値下げを交渉されても安易に受け入れる必要はありません。一方で、値下げに応じない場合、アパートを退居されてしまい家賃収入が0になるリスクも少なからずあります。値下げ交渉を持ちかけられた時は、冷静に理由や不動産の状況などを鑑みた上で対応するようにしましょう。

2. 値下げ交渉を受け入れるメリット

値下げ交渉を受け入れることには入居者が退居するのを防ぎ、空室率を低くおさえることができるというメリットがあります。入居者の退居の理由は転勤などだけではなく、何らかの事情で家賃の支払いの継続が困難になった人は、もっと家賃の安い家に住み替えるために退居ということも考えられます。

交渉を申し出た人が後者の場合、値下げ交渉に応じないと退居してしまう恐れがあります。一方、交渉に応じて家賃を値下げするとそのまま住み続けてくれる可能性があります。アパートを経営する際、退居者が出てしまうと次の入居者を募集するために物件の広告を出す必要があるなど、大家さんには手間が発生します。また、新たな入居者が見つかった場合は不動産会社に仲介手数料を支払ったり、新しい入居者のために物件のクリーニングや修繕したりする必要が出てきます。これらの労力を考えると、家賃交渉を受け入れた方がメリットが大きいでしょう。

転勤などで引っ越す人を引き止めることは不可能ですが、事情によっては応じることで結果的にプラスになることも。交渉を受けた際には相手の事情をしっかりと把握しましょう。

3. 値下げを受け入れるデメリット

一方で値下げ交渉を受け入れることにはデメリットも存在します。以下に代表的なデメリットを紹介します。

3-1. 運用益（家賃収入）が減る

家賃の値下げ交渉に応じ、それまでの家賃よりも安い値段を設定し直すことは、大家さんにとって収入の減少に直結します。応じる際、大家さん自身の収支バランスや生活のことも考えなければなりません。

特にローンを組んでいる人は要注意です。値下げ交渉に応じることでローンの返済が難しくなってしまう可能性がある場合は安易に家賃を値下げてはいけません。場合によってはアパート経営の継続が難しくなることもあるため、相手の事情だけでなく自分の状況もしっかりと把握した上で交渉に応じるようにしましょう。

3-1. 運用益（家賃収入）が減る

特定の入居者のみの家賃を値下げすると、他の入居者の家賃と差が生じることになります。基本的に家賃は入居者全員に公表されるものではありません。特定の入居者の家賃を値下げしたことが他の入居者に知られなければ問題はありません。しかし、入居者同士の間で交流がある場合は注意が必要です。「あそこの部屋の人は家賃を値下げしてもらえたのに、自分のところはしてもらえないの？」といった不満が他の入居者から持ちかけられたというケースも多いようです。

3-3. 一度下げると元の家賃に戻すことが困難

法律的に、一度値下げした家賃は元の家賃に戻すことが難しいと言われています。裁判で、「値下げ後の家賃が周辺の他の物件よりも圧倒的に安い」などと認められない限り、元の家賃に戻せないことが多いようです。

日本の法律は貸主よりも借主の方が有利になるような内容になっています。借主の家賃の値下げについては特に条件はありませんが、貸主が家賃を値上げする際、厳しい条件があります。値下げ交渉に応じるのであれば、「その入居者が退居するまで値下げした家賃のまま」と覚悟しましょう。

4. 値下げ交渉を受け入れてもいい2つのパターン

値下げ交渉を受け入れる、受け入れないは、大家さんの考え次第です。以下では値下げ交渉を受け入れてメリットを得られる代表的な事例を2つ紹介します。応じるべきか否かを判断する際の参考にしましょう。

4-1. 値下げの理由がこちら側にある場合

経営しているアパートの劣化や立地などの理由が挙げられている場合、値下げ交渉に応じることも検討しましょう。特に共用部の劣化を値下げ交渉の理由に挙げる入居者は、「共用部の劣化を受け入れる代わりに値下げをして欲しい」と思っていることが多く、値下げに応じない場合は退居してしまうかもしれません。日頃から自身のアパートの共用部分をしっかりと管理し、劣化具合を把握しておくことも重要です。

4-2. 長く入居してくれている人からの値下げ交渉があった場合

交渉を申し出た相手が長く入居してくれている人である場合は、値下げに応じることがメリットになることがあります。アパートの築年数は家賃を決める上での重要な要素です。基本的に築年数が古くなればなるほど家賃は安くなります。そのため長く入居してくれている人の場合、入居時の家賃と現在の相場が合わなくなることは自然に起こり得ることです。相場に合った家賃に設定し直すことで、上記で解説したような部屋の修繕費・クリーニング費や、新規の入居者を募集する際のコストを削減することもできます。

5. 即決する前に周辺の家賃相場を把握しておこう

契約更新時などに家賃の値下げ交渉をされた場合、即決して後で後悔することだけは避けましょう。そのために、日頃から周辺の家賃相場を把握しておくことをおすすめします。築年数だけでなく、立地や近隣の景気の変動も家賃に影響を及ぼすため、あらかじめ家賃相場を把握しておくことで値下げ交渉にも柔軟に対応できるようになるでしょう。