【親からアパートを相続】経営を続けるべき？売却するべき？
突然やってきたアパートの相続。経営を続けるべきか、売却するべきか悩む方は多いのではないでしょうか。このような不安を解決するためには、正しい判断のための情報収集が役立ちます。この記事では、親から相続したアパート経営のメリットとデメリットをご紹介します。売却するか否かの判断基準も例示しますので、ご自身のケースに当てはめて検討してみてください。
1. 初心者がアパートを経営するのは難しい
アパート経営は、楽して稼げる不労所得のイメージがあるかもしれません。しかし、実際は、経験や基礎知識が全くない状況で上手くいくほど簡単ではありません。早速、初心者にとってのアパート経営の長所と短所を見てみましょう。
2. アパート経営のメリット
親から相続したアパートを経営するメリットは、長期的にある程度安定した収入が期待できることです。入居者が存在する限り、毎月部屋数に応じた家賃収入が発生し続けます。管理会社等を上手に活用することで、本業がある方でも経営し続けることができるでしょう。
3. アパート経営のデメリット
デメリットには下記のようなものが挙げられます。
- 老朽化対策としてメンテナンスに定期的に多額の修繕費がかかる
- 空室によるキャッシュフローの悪化
- 家賃を滞納されると回収・退去のコストが大きな損失となる可能性がある
- アパートは共同住宅のため住民間のトラブルにも配慮する必要がある
※入居者とのトラブルを未然に防ぐためには、適切な内容の賃貸契約書を締結しておくことが有効です。
アパート経営を成功させるためには、このようなリスクを押さえた上で適時に適切な対応策をとることが大切です。
アパート経営では、複数の入居者を管理し、分譲マンションのように管理組合等はありません。物件の清掃や修繕は、所有者が管理人として行うか、適切な管理会社を探して委託します。
4. アパート経営を続けた方がいい場合
それでは、どのような場合にアパート経営を続けた方がいいのでしょうか。アパート経営を続けるべき状態とは次に紹介するような4つに当てはまる場合です。
4-1. 建物は新しく、修繕も不要
相続したときは、まず物件の状態を確認しましょう。新築に近く、修繕もほぼ必要がない場合には、継続的な収益が見込める可能性が高まります。建物の築年数（登記簿謄本記載の新築年月日）や耐火・耐震性を確認したら、次に、外壁塗装や屋上防水等外側部分と、リフォーム履歴等の内側の修繕状況をチェックします。
アパートの修繕は、状況によっては数百万円以上かかることもあります。設備があとどのくらいの期間利用できるかも忘れずに確認しましょう。木造アパートの場合には、シロアリ対策も重要です。
4-2. 空室率が低い
立地が良い等の理由で物件の空室率が低い場合、アパート経営は成功しやすいといえるでしょう。スーパーや学校、銀行、市役所等周辺の生活基盤が整っていたり、駅近物件であれば、空室率が低くなる傾向にあります。直近１年の空室率の推移を調べましょう。空室率が平均２割以上であれば、空室率を下げる対策が必要となります。
4-3. ローンの残債額が残り僅か
ローンの残債額がない、もしくは、残り僅かである場合は、ある程度の収益が見込めます。ローンの返済の有無は資金計画に大きな影響を与えるため、残債額と返済スケジュールを早めに確認しましょう。
4-4. キャッシュフローが良い
入居率が高くても修繕費等がかさんで年単位のキャッシュフローが悪化していることがあります。特に、築年数が古くなると維持費が予想以上にかかります。毎年の固定資産税や定期的な清掃代、入退去に伴う室内リフォーム等支出を網羅的に把握しましょう。そのうえで、収入と支出のバランスに問題がないか確認します。今までのキャッシュフローを参考に、今後発生する修繕費等の影響も加味してシミュレーションしましょう。
5. アパートを売却した方がいい場合
下記の事項に複数当てはまる場合には、アパートを売却が推奨されると言えます。
5-1. 建物が古い・ 大がかりな修繕が必要
親のアパートを相続する場合、かなり古い建物であることも珍しくありません。10年以上経過したアパートは、設備の不具合や間取り、外観の劣化が目立ち始めます。定期的な修繕のほか、大規模なリフォームやリノベーションが必要になる場合もあります。建物が古く、大掛かりな修繕が必要な場合には、売却も検討しましょう。
5-2. 空室率が高い
一般的に、空室率が高いほど人気が低いと考えられます。なかなか入居が決まらない人気が低い物件は、経営が困難です。近隣のアパートやマンションがある場合には、そちらの入居率もチェックしてみましょう。そもそも賃貸需要のない地域の場合には、今後対策を講じたところで十分な家賃収入が見込めないことが多いでしょう。賃貸需要が見込めない場合には、老朽化がすすんで価値がさらに下がる前に売却しましょう。
5-3. ローンがほとんど残っている
ローンがほとんど残っている場合には、返済の負担が資金計画に長期間影響します。毎月ローンを返済しても手元に資金が残るかどうか、シミュレーションしてみましょう。ご自身で計算することが難しい場合には、専門家に相談することも可能です。
5-4. アパート経営に興味がない
そもそもアパート経営に全く興味がない場合、売却すれば現金化できます。もちろん、管理会社に任せることで、多少管理の手間は省けます。しかし、大規模修繕の決断や不動産収入の確定申告等を全て業者や専門家任せにすることには、リスクが伴います。アパート経営に時間や手間をかけたくない場合には、売却を検討してみると良いでしょう。
6. まとめ
この記事では、相続したアパートの経営を続けるか、売却するかを判断する際のポイントをご説明しました。まずは、築年数や修繕状況、空室率や残債ローン等を調べることからはじめましょう。物件が収益を生み出す力はどのくらいなのか、収支計画を策定して客観的な数字で把握することも大切です。
そのうえで、ご自身が今後どのように過ごしていきたいのかの人生プランも考慮して最終的に決定しましょう。親御さんはあなたが遺産の取り扱いに困ることを望んでおらず、幸せになってもらいたい気持ちでいらっしゃったかと思います。相続する際には、その気持ちに感謝して、しっかりと検討したうえで判断しましょう。
【参考サイト】
親のアパートを相続したらどうすればよいか｜経営リスクと売却「イエウール土地活用」
賃貸経営続ける？売却する？親から相続した古いアパートの賢い活用法【スマイティ 賃貸経営】
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