マンション投資は新築と中古どちらがおすすめ？両者のメリットなど解説

2022/07/17

不動産投資

マンション投資をする際、新築マンションと中古マンションのどちらを選択すべきか迷ったことはありませんか？ここでは、それぞれのメリットとデメリットをご紹介します。

1.新築マンション投資のメリット

日本では「新築」は一種のブランドです。「新築プレミア」と言葉があるように、高いお金を払ってでも、誰も住んだことのない新築物件に住みたいという需要は売買でも賃貸でも多く存在します。

日本で「新築」とは、「新たに建設された住宅で、誰もその住居に居住したことがないもの（建設工事完了の日から1年を経過したものを除く）」と定義されています。それでは新築マンション投資のメリットをみていきましょう。

1-1.メリット①：入居率が高い

不動産投資は入居者がいて成り立つ投資手法です。そのため「入居率の高さ」は重要視すべきポイントです。

「新築物件」入居率が高い3つの理由

日本では「新築プレミア」があること
外観も室内もきれいな状態で、内見者の印象がいいこと
最新の設備を備え付けている物件が多くあること

特に、オートロック、防犯カメラなどのセキュリティ設備、宅配ボックス、浴室換気乾燥機と単身者の生活をイメージした便利な設備を備えてあることが多く、「新築物件」限定で物件探しをしている人も多いため、入居率が高くなります。

1-2.メリット②：ローン審査に通りやすい

新築マンションは金融機関からの評価が高く、融資を受けやすいメリットがあります。ローン審査の際には、本人の属性（年収額や勤務先、勤続年数、年齢など）も重視されますが、返済が滞った時のために、物件の担保評価も重要視されます。中古物件のように経過年数による劣化がないため、担保評価も高く、借入可能期間も長く設定できることが多いです。中古時の購入では物件の耐用年数期間までしか融資しない金融機関も多いので、売却を考えたとき、融資利用期間が長いことは次の購入者にもメリットになります。

1-3.メリット③：修繕費が必要ない

中古物件では購入してすぐに修繕が必要になることがあります。また、オーナーチェンジ物件（入居者が入居した状態で売買すること）の場合、室内の状況が購入時に確認できないため、場合によっては、水回りの不具合などで大掛かりな工事が必要になる可能性があります。しかし、新築の場合は、室内確認もできますし、初期の修繕費は保証対応で直すことも可能です。数年は修繕費の必要ない可能性が高いと言えます。

1-4.メリット④：売却先が見つかりやすい

不動産の価値は築年数とともに下落していくと言われていますが、それでも最新の設備を備えたマンションの価値は高く、売却先が見つかりやすいです。昭和56年6月より以前に建築確認を受けて建築されたマンションは、旧耐震基準と呼ばれます。建物の安全性を危惧し、購入しない投資家、また融資をしない金融機関もあります。新築の場合は新耐震基準に該当します。所有してから数年後、売却を出口として考えたときにも安心です。

2.新築マンション投資のデメリット

それでは、新築マンション投資をした際のデメリットはどんなことがあるのか見ていきましょう。

2-1.デメリット①：購入価格が高額

日本における新築マンションの価値は大きく、購入価格が高額になってしまうというデメリットがあります。理由は、販売会社の広告費や販売コストなどが価格に反映されることです。ただ、中古マンションだとかかる仲介手数料が、新築の場合売主から購入すると仲介手数料がかからないことは同時にメリットともいえるでしょう。

2-2.デメリット②：価値の下落率が高い

日本には「新築プレミア」という価格があると説明しました。それは一種の付加価値です。「新築住宅」の定義にもあるように、一度誰かが居住した場合、または建物の建築から1年が経過した場合、そのプレミア=付加価値がなくなってしまいます。また、賃貸に出す場合は、築年数が浅いほど経年による資産価値の下落率が高くなるため、新築時から早い時期で退去が発生した場合には賃料の下落が大きくなると考えられます。

2-3.デメリット③：これまでの事例から学べない

不動産投資は短い期間ではなく、長期間の収支予測をたてて行います。中古物件の場合には過去の事例がありますが、新築物件の場合、事例がない分予測が立てづらいというデメリットがあります。また、中古だと物件の管理状況なども確認ができますが、新築物件には未来予測でしかないので、管理会社などの見極めも必要になってくるでしょう。

3.中古マンション投資のメリット

それでは、ここから中古マンション投資のメリットを考えていきたいと思います。

3-1.メリット①：購入価格が低額

中古マンション投資は、新築マンションに比べて「新築プレミア」がない分、物件購入価格が低くなります。投資で一番重要な指針である利回りは以下の式で算出されます。

実質利回り＝(年間家賃収入額－諸経費)÷物件購入価格

そのため、物件購入価格が安い中古マンションは、新築マンションと同じ家賃設定であれば、利回りが高くなります。

3-2.メリット②：価値がある程度一定

不動産業者が利用する東日本REINSの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年）」では、中古マンションは、築30年を過ぎた頃から単価の下落が緩やか、または横ばいになるといわれています。新築マンションの場合、急激な価格の下落のリスクもありますが、中古マンションで立地や賃貸需要の減少が起きにくいエリアを選択した場合、価格が下がらないばかりか、売却益を得ることができる「キャピタルゲイン」を狙えるでしょう。

3-3.メリット③：これまでの運用歴から対策を打ちやすい

中古マンション投資では、オーナーチェンジといい、入居者が入居した状態で売買されることがあります。その場合、室内の確認はできませんが、購入後すぐに家賃収入を得ることができ、新たに入居者を探す必要がありません。それは入居者募集の手間や費用をかけずに済み、コストダウンにつながります。また、空室の物件であっても過去の賃貸実績があり、これまでの運用歴を参考に対策を打つことが可能です。

4.中古マンション投資のデメリット

ただし、中古マンション投資ならではのデメリットも存在します。そのリスクも確認しておきましょう。

4-1.デメリット①：修繕費が必要となる

中古マンション投資では、購入後に修繕費がかかる可能性があります。特にオーナーチェンジ物件は室内の確認ができませんので、現入居者がどのように設備を利用しているかというのが確認できません。築年数が経過してくると、水回り、給湯設備など修繕に費用がかかる箇所の不具合も考えられます。基本設備はオーナー負担ですので、修繕費を見越しておく必要があります。

4-2.デメリット②：リノベーションしないと売却先が見つかりにくい

不動産投資においては、「出口」と呼ばれる「将来の売却」を視野に入れることが非常に重要です。ただ、中古物件の場合、売却時に物件がリノベーションされていないと、購入を見送る傾向があるため、売却先が見つかりにくい状況があります。特に投資用ローンの場合、物件価格以上のリノベーション費用までローンを組むことが難しいため、購入者が限られてしまう機会損失になりかねません。

5.マンション投資をするなら築浅の中古物件かリノベ物件を狙おう

そのため中古マンション投資をするなら、築浅の中古物件かリノベーションが施されていて内装は新築と変わらない中古物件を探すのは「いいとこどり」と言えるかもしれません。

5-1.新築の中古物件がおすすめの理由

それでは、そんな「いいとこどり」な築浅物件がおすすめの理由をご説明します。

築浅物件というのは、築後3年～5年未満の物件を指します。大きなリノベーションや修繕が不要で、かつ建築も今のトレンドに合わせた人気の設備が整っていることが多いです。また新築からの価格下落率が高いので、お得に安く購入できるというメリットもあります。

5-2.リノベーション物件がおすすめの理由

リノベーション物件とは、室内の内装、設備ほとんど全てを新しくしたものです。その時々の流行を取り入れていることも多く、立地はいいけど設備が古いのは嫌だと考える入居者にも選択肢として検討してもらうことができます。近年照明などにこだわっている物件も多く、同じ築年数の物件との差別化が図れるため、リノベーション物件の人気は上がっています。

6.まとめ

新築マンション投資、中古マンション投資のメリット・デメリットを見てきました。それぞれに特徴がありますので、個人の投資指針に従って、どの投資手法が合うのか考えてみてください。

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