不動産投資信託(REIT)を利用するメリット・デメリットを解説

2022/07/17

現物の不動産ではなくても不動産投資ができることをご存じでしょうか？投資信託を活用することによって少ない金額で投資が可能です。今回は不動産投資信託について解説します。

1. 不動産投資信託(REIT)とは

不動産投資信託(REIT)（以下、不動産投資信託）は投資家から資金を集めてオフィスやビル、倉庫などの不動産を購入して運用する投資信託です。投資家は賃貸収入や売却益を分配金として得ることができます。また、実物の不動産を所有することではなく、有価証券を所有します。証券会社、銀行で口座開設してから購入します。

2. 不動産投資信託を利用するメリット

不動産投資信託を利用するメリットを６つ紹介いたします。個人投資家の中でも話題となっているNISAなどの税制優遇を活用した投資もできます。少額での投資方法も合わせて解説します。

2-1. メリット①：不動産を実際に所有することなく投資を始められる

不動産投資信託は不動産を購入から運用まで投資法人が行います。自分で不動産を所有して運用すると不動産の維持にかかる時間コスト、税金などがかかります。売却は価格の交渉と売却コストもかかるのですぐに手放すことが難しいです。不動産投資信託は有価証券になるので、証券会社で口座を開設するだけですぐに投資をすることができます。売却したい場合は自分のタイミングをみて解約の注文を行うことで売却できます。

2-2. メリット②：不動産投資の専門家が代わりに運用してくれる

投資家から資金を集めて不動産を購入して不動産投資の専門家が運用を行います。不動産投資は資産価値を落とさないために維持や管理は個人で行う必要があります。不動産投資信託は運用会社が選定している専門の管理会社が行います。個人で慎重に不動産を選定する手間や維持・管理にかかる時間コストも削減されるので専門家にお任せして気軽に投資を行うことが可能です。

2-3. メリット③：小額から投資ができる

取り扱い証券会社によって変わりますが、最低購入金額100円から購入できる公募型の不動産投資信託があります。最近は投資家に人気のNISAといった税制優遇を活用した投資が可能です。また、上場不動産投資信託の場合は市場価格にもよりますが、10万円以下からの投資ができます。最初は価格リスクを抑えたいという初心者でも少額で投資できるので検討しましょう。証券会社の投資信託購入キャンペーンを行っているので情報収集をおすすめします。

2-4. メリット④：複数の不動産に分散投資が可能

不動産投資信託は複数の不動産に投資して運用します。オフィスビルだけに投資するのではなく、投資法人が選定した複数の不動産に投資しますのでリスク分散が可能です。上場不動産投資信託はオフィスビルや倉庫、ホテル、リゾートなどに強みを持った投資信託もあります。個人投資家では購入できない物件に投資できるところが魅力です。よりリスクを分散した効率のよい投資が目指すことができます。

2-5. メリット⑤：流動性・換金性が高い

不動産投資信託は有価証券ですので、現物の不動産より手軽に売却可能です。現物の不動産は買う人を探さないと売却できません。さらに、売却によって登記費用や税金などの売却にかかるコストがかかります。そのため資産の流動性に欠けるところがあります。一方、上場不動産投資信託は証券会社に売りたい値段で注文すること（指値注文）や時間をかけない市場の価格で売り注文をすること（成行注文）を行うことで売却できます。売却にかかるコストは取引手数料と譲渡益に対してかかる所得税と住民税（売却益の所得税15.315%、住民税5%）です。これらを考えると流動性と換金性が高いと言えます。

2-6. メリット⑥：高利回りが期待できる

日本の不動産価格はインバウンド需要とオフィス需要が高いことも影響して年々上昇傾向にあります。さらに長期金利の低下が続いていることもあり、支払金利が低下しているので資金が不動産に流入しております。その影響で高利回りを期待できます。日本の不動産投資信託は多数の不動産に分散投資を行っております。そのため、リスク分散ができ、価格の動きが緩やかで長期投資も期待できます。

※コロナショックの影響があり、オフィス需要に大きな変化の波が出ています。

2021年最新のJ-REIT市場の動きは下記をご参考になさってください。

引用元：ニッセイアセットメントマネジメント株式会社 J-REIT市場現状と今後の見通し（2021年11月号） | ニッセイアセットメントマネジメント株式会社

3. 不動産投資信託を利用するデメリット

不動産投資信託のメリットを解説しましたが、デメリットもあります。有価証券なので元本割れ・投資法人の倒産リスクなども混在します。そして所有での不動産投資でしか受けられないデメリットもあります上記を踏まえて解説します。

3-1. デメリット①：投資法人の倒産リスク

不動産投資法人は企業ですので倒産リスクがあります。金融機関からの融資が停止することや想定している収益低下が原因でキャッシュフローが回らなくなることで倒産します。2008年10月9日にニューシティ・レジデンス投資法人（NCR）が東京地裁に民事再生法適用を申請するといった破綻事例がありました。不動産投資信託の場合、投資法人が倒産しても不動産の価値がなくなる訳はありません。所有する物件が売却できた場合は投資家に分配されること可能性があります。購入を検討する前に不動産投資法人の実績をホームページ上で確認して情報収集をしましょう。

3-2. デメリット②：投資法人の上場廃止リスク

上場している不動産投資信託を検討している場合は上場廃止のリスクがあります。各証券取引所の上場を維持するための基準満たさないと整理銘柄となり上場廃止となります。参考に東京証券取引所の基準を下記にご紹介します。

東京証券取引所の基準

運用資産の総額に占める不動産等相当部分の額の比率が70％未満となった場合において、１カ年以内に70％以上とならないとき
上場投資口口数が4,000口未満である場合
純資産総額が５億円未満となった場合において、1カ年以内に5億円以上とならないとき
上場投資証券の発行者である投資法人が破産若しくは再生手続を必要とするに至った場合
資産総額が２５億円未満となり、１カ年以内に２５億円以上とならないとき
最近１年間の売買高が２０口未満である場合
上場不動産投資信託証券の有価証券報告書等に「虚偽記載」を行い、かつ、その影響が重大であると証券取引所が認めた場合

上場基準に満たすことができず上場廃止となった事例があります。他にも資金の維持を目的として他の上場投資法人と合併して上場廃止になる事例がありました。購入前には目論見書や投信法人が発行する資料を閲覧できます。まずは情報収集を心がけて投資を検討することをおすすめします。

3-3. デメリット③：融資が受けにくい

現物の不動産投資は金融機関に融資を借り入れて、家賃収入から経費と返済金額を引いた額が利益となります。不動産投資信託は有価証券を購入するので、金融機関から借り入れすることが難しいです。現物の不動産投資では融資を活用して投資資金利回りの高い運用することができますが、不動産投資信託では融資を活用した投資が不可能です。現物での不動産投資でのメリットと比較してみることが大切です。

3. まとめ

現物を所有しない不動産投資方法として手軽に始めることができる、少額で投資できる、分散投資ができるなどメリットもありますが、価格に左右されることデメリットもあります。短期での運用や少ない投資金額で不動産投資を検討する場合はおすすめです。投資資金に余裕があり、長期投資を検討している場合は現物の不動産投資と一緒に資金計画を考えて選択してもよいでしょう。