不動産投資のメリット・デメリット～これから始める方必見です
不動産投資で不労所得を得たい！と考える方が最近増えています。不動産投資で成功するためには、まずは情報収集が必要不可欠です。今回は、不動産投資を検討している人に向けて、メリットとデメリットをお伝えします。メリットだけでなく、デメリットにも注目することは、リスクを軽減させる第一歩です。ぜひ最後までご覧ください。
不動産投資のメリット6選
それでは、不動産投資の6つのメリットについて確認しましょう。
メリット①：安定収入が確保できる
不動産の賃貸契約期間は通常1年以上です。したがって、契約が決まれば期間中安定した収入が見込めます。急激な賃料変動も少ないため、比較的安定した収入になりやすいのが特徴です。もちろん、安定収入となる確率を上げるためには対策が必要です。賃貸ニーズが高い物件や信頼できる管理会社を選びましょう。また、万が一の出費に備えて自己資金を所有しておくことも大切です。
メリット②：資金計画を立てやすい
安定した収入が見込めるため、今後の資金計画を立てやすいこともメリットといえます。不動産投資には多額の費用がかかることが多いです。そのため、物件購入前に適切な情報を収集し、資金計画をたててから購入しましょう。
まずは、自分が準備できる自己資金がいくらか把握します。次に、購入したい物件の取得に必要な資金を試算します。そして、管理費や修繕費等ランニングコストを洗い出し、年間必要経費を試算します。そのうえで、借入金額と無理のない返済スケジュールを設定して借入を行います。不動産投資は初期設定により、資金の動きがある程度固定化されます。この点は、株式などと大きく違うポイントになります。
メリット③：年金や保険の代わりになる
不動産投資は年金対策にもなります。将来、老後の年金制度が今と同じような手厚さで続いている保障はありません。最近では、年金対策として、本業を持つ若い世代の方も参入しています。
また、不動産投資は保険の代わりにもなります。不動産を購入する際には、ほとんどの場合ローンを組みます。その際、通常は「団体信用生命保険（団信）」に付帯して加入します。団体信用生命保険とは、不測の事態でローン返済できない時に残債務が弁済される保険です。つまり、ローンが残らない状態で投資不動産を家族に残すことができます。
メリット④：節税効果が期待できる
ある程度本業の所得がある方は、所得税・住民税の大きな節税効果も期待できます。課税所得900万円超（年収目安1,200万円超）が目安となります。方法としては、実際お金は出ていかないけれど経費になる「減価償却費」を利用します。減価償却費の計上により、不動産投資で赤字を発生させます。その赤字を給与所得とぶつけて損益通算することで、所得を圧縮するわけです。
適切な節税効果を得るためには、減価償却費がポイントになります。減価償却とは、簡単に言えば、建物などの資産価値が大きく長期間使えるものの購入費用を、購入したときに全額費用計上するのではなく、何年かに分けて費用計上していく考え方です。
何年に分けるかは、耐用年数（その資産の使用可能期間）により異なります。中古の木造アパート等耐用年数が短い物件を選ぶことで１年間に計上できる減価償却費が大きくなり、節税効果が高まる仕組みです。なお、土地は経年により価値が減っていくものではないため、減価償却しません。
・相続税対策
投資用不動産は相続税の計算上、現預金よりも評価が低くなります。そのため、現預金を不動産にかえて相続することで、相続税対策が可能になります。投資用不動産は、路線価や賃貸していることが考慮されて、資産の額の約5～6割で評価されます。したがって、現預金として相続するよりも節税になります。
メリット⑤：レバレッジ効果が高い
不動産投資は、一般的に借入を利用するケースが多いです。そのため、少ない自己資金で大きな利益を得られる可能性があります。投資におけるレバレッジ効果を、単純化した具体例でイメージしてみましょう。
たとえば、自己資金500万円のみで500万円の物件（利回り10%）を購入します。そのとき、年間で得られる家賃収入は500万円×10%=50万円です。一方、自己資金＋借入で2,000万円の物件を購入（利回り10%）します。
その場合、年間の家賃収入は2,000万円×10%=200万円になります。利息3%で1,500万円の借入を仮定すると、初年度の利息は約45万円です。実質の年間収入は、200万円-45万円=155万円となります。比較すると、レバレッジの効果がわかります。
もちろん、実際にはランニングコスト等も発生しますし、単純に計算できません。また、高金利や低利回りだと、借入によって収益が大きく下がる可能性もあります。「逆レバレッジ」が働く可能性があるので十分注意しましょう。
メリット⑥：投資対象以外にも活用できる
投資不動産は、必要に応じて投資対象以外にも活用できます。たとえば、将来、家族の住居等として利用することも可能です。空室をイベントや出張時のホテル代わりにも利用できます。
2. 不動産投資のデメリット
不動産投資を始める前に押さえておきたい不動産投資のデメリットも確認しましょう。
デメリット①：様々なリスクが伴う
不動産投資の代表的なリスクとして、下記のリスクが挙げられます。
・空室が発生するリスク
不動産投資は入居者からの家賃収入を前提としたスキームです。したがって、そもそも入居者がいなければ成立しません。空室でも維持管理費等の費用は発生し、融資の返済も続きます。空室が長期間続くと、キャッシュフローが悪化します。
・家賃が滞納するリスク
入居者が確保できた場合でも、家賃滞納が発生すると、回収コストがかさみます。また、回収できない場合もあり、キャッシュフローが悪化するリスクがあります。
・不動産が老朽化するリスク
建物は時間が経つにつれ、老朽化します。そのままにしておくと、新しい入居者を見つけることが難しくなります。ある程度費用をかけて適時に適切な修繕を行う必要があります。
・災害リスク
不動産は現物資産であるため、地震、火事、洪水など、災害によって不動産自体が滅失するリスクがあります。
・金利が上昇するリスク
銀行借入を利用している場合には、元本だけではなく利息を上乗せして返済します。返済期間が長期間の場合、返済中に金利が上昇する可能性があります。その結果、支払総額が想定よりも高くなってしまうリスクがあります。
・不動産価格が下がるリスク
不動産投資は長期的な保有を前提として始めるケースが多いです。しかしながら、途中リタイアしたり、他の良い物件が見つかり、売却する可能性もあります。タイミングによっては、不動産価格が購入時より大幅に下落している場合もあります。売却しても売却益が出なかったり、売却損が膨らむこともあります。そもそも、購入希望者がいないと売れません。株式等に比べて流動性が低いことにも留意が必要です。
デメリット②：一から勉強する時間と手間がかかる
不動産投資は、始める前に知っておくべき知識が多岐にわたります。そのため、初心者が失敗しないために一から勉強すると時間と手間がかかります。しかしながら、何も知らずに始めるにはリスクが高すぎます。最初から不動産投資に精通している人はいません。不動産投資や賃貸経営に関する専門用語や基礎知識から、少しずつ理解を深めましょう。まずは、信頼できるサイトから情報収集したり、書籍を読んでみましょう。
3. まとめ
ここまで、不動産投資のメリット・デメリットをまとめました。不動産投資は基礎知識を学び、適切な物件選び、資金計画を作成することで、リスクを下げて成功できる投資です。美味しい投資話がころがっているわけがないという常識的な感覚を持ち、コツコツ勉強すれば成功確率は上がります。ご興味ある方は、ぜひ基礎知識の習得から始めてみてくださいね。
【参考サイト】
不動産投資のメリット一覧！注意すべきデメリットとあなたに最適な投資法も解説
5分でわかる不動産投資とは？メリット・デメリットとリスク回避方法
不動産投資のメリット・デメリット - 住友不動産販売｜今月の特集
なぜ不動産投資は安定収入が得られるの？その条件とメリットを解説 みんかぶ
不動産投資の資金計画を立てる みんかぶ
団体信用生命保険とは？種類や特徴、加入できない場合の対処法も解説
不動産投資で節税は嘘？節税に失敗しない物件と節税に向いている人とは
不動産投資が相続税対策になる理由とは？贈与税についても解説！
相続税路線価と、固定資産税路線価の違いとは？
投資効果が4倍に！不動産投資のレバレッジ効果の意味・注意点【事例付き】
【不動産投資】お勧めの勉強法5ステップ～初心者向け～
