ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを解説！

2022/02/23

不動産投資の入り口として初心者が始めやすいのが、ワンルームマンション投資です。比較的リスクの低い投資とされていますが、デメリットを理解することも大切です。そこでこの記事では、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを解説していきます。後半では初心者におすすめの理由を紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

１. ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、マンションの一部屋を購入し、賃貸物件として家賃収入を得ていく投資方法です。初期の購入費用を低く抑えられることから、不動産投資初心者の方や、副業で始める方を中心に人気があります。ワンルームや1DKなど、主に単身者向けの物件が一般的です。居室と水回りがコンパクトに配置されているため、単身者にとって利便性が高く、家賃が低いメリットが人気の理由の一つです。

通勤や通学に便利なエリアや駅周辺に点在しているのが特徴で、単身者の増加や少子高齢化、晩婚化などの影響から、老若男女を問わずワンルームマンションの需要は高まっています。近年では、女性専用や高齢者向けなど入居対象を設定した物件もあるようです。

２. ワンルームマンション投資のメリット

それでは、ワンルームマンション投資にはどのようなメリットがあるのか、詳しく見ていきましょう。

2-1. メリット①：不動産投資の中でも少額で始められる

ワンルームマンション投資のメリット1点目は、不動産投資の中でも少額で始められることでしょう。マンション投資は、一棟もの（マンションやアパート）であれば購入に億単位必要となり、初心者には心理的にもハードルが高くなります。

一方、ワンルームマンションは一部屋のみの投資で、ファミリー向けと比較しても面積が小さく、物件価格や購入時に必要な諸費用（登記費用など）が少なく抑えられ、ローリスクで始められます。万が一、賃貸経営が上手くいかなければ自分が住むことも可能です。

2-2. メリット②：分散投資が可能

ワンルームマンション投資のメリット2点目は、分散投資が可能なことです。分散投資は、複数の投資を行うことでリスクを軽減する手法のことです。例として「場所」「時期」で考えてみましょう。「場所」は、異なる環境のエリアを選びます。ビジネスエリアと教育環境エリア、東京都内と関西や地方など場所によるリスクを分散します。万が一地震などの天災が起きた場合、受ける被害が軽減されるメリットがあります。

「時期」は、建物は老朽化が進むと修繕が必要になることから、築年数や修繕履歴を見て、同時期に修繕費が必要にならないように分散することが推奨されます。ワンルームマンション投資は、場所や時期をずらして部屋を購入し、リスクを分散できるので、ローリスクで不動産投資ができるのです。

2-3. メリット③：共用スペースの管理の手間がかからない

ワンルームマンション投資のメリット3点目は、共用スペースの管理の手間がかからないことです。一般的に、分譲マンションを購入すると所有者は管理組合を結成し、管理会社にマンションの管理業務を委託します。オーナーは管理費や修繕積立金を支払い、専門業者が共用スペースの管理や修繕を行います。

共用スペースの管理には、エントランスや共用廊下の掃除、エレベーターなど共用設備のメンテナンスなどがあり、オーナーは手間のかかることを管理会社に一任することができます。本業が忙しい人にとって、自分でマンション管理をする必要がないメリットは大きいでしょう。

2-4. メリット④：類似商品から傾向が読みやすい

ワンルームマンション投資のメリット4点目は、類似商品から傾向が読みやすいことです。中古物件は空室率を確認することで、ある程度入居予測が立ちます。例えば、隣の部屋の空室率が低い場合だと、対象の部屋も低い可能性が考えられます。

同じマンション内には同じ部屋が複数あるため、このように、傾向が読めるということです。空室リスクを軽減するためには、家賃は妥当か、入居者ニーズはあるのか、住宅設備や収納は充実しているのか、物件管理が行き届いているかなどをチェックし、空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。

３. ワンルームマンション投資のデメリット

次に、ワンルームマンション投資のデメリットについて見ていきましょう。

3-1. デメリット①：空室リスク

ワンルームマンション投資のデメリット1点目は、空室リスクです。入居者が退去して次の借主が決まるまで空室となり、この期間の家賃収入は得られません。さらに、ワンルームマンションはファミリータイプのマンションと比べて、入居期間が短い傾向にあります。

大学生や単身世帯の会社員は卒業や転勤、結婚などのライフステージの変化に伴い、平均4年程度で入れ替わるケースが多く、空室リスクが発生する可能性が高いということです。従って、賃貸需要の高い物件を選び、維持管理に優れた管理会社へ管理委託するなど空室リスクをいかに減らすかが重要なポイントとなります。

3-2. デメリット②：価値の下落リスク

ワンルームマンション投資のデメリット2点目は、価値の下落リスクです。マンションの資産価値は、立地・築年数・管理・住み心地などさまざまな要素によって決まります。このことから、資産価値が高ければ販売価格も高くなり、価格は立地が重要になってきます。

一般的に、建物の価格は築年数の経過と共に徐々に下落しますが、立地が良ければ地価の高さがそれを補い一定の価値を維持するため、物件の選び方次第で資産価値の下落リスクを軽減することができます。また、エリアの人気の変動によって家賃相場も変わります。家賃収入や資産価格が下落することを踏まえて物件を選び、「どのタイミングで売却するか」という投資の出口戦略も考えておくといいでしょう。