不動産の個人売買は可能！不動産投資ではおすすめしない理由とは？
普段の日常の中でものを買うのと同じように、不動産を個人間で売買することは可能です。しかし個人間の取引には仲介手数料を節約できるといったメリットがあると同時に、さまざまなデメリットも存在します。この記事では不動産投資の際、個人での売買を検討している人のために個人間での取引の特徴やメリット・デメリット、実際に取引をする際のポイントを紹介します。
1. 不動産会社を挟まない個人売買は可能なのか？
一般的に不動産の売買は、買主と売主の間に不動産会社が仲介した上で行われます。しかし、不動産会社を挟まず個人で売買することは可能であり、法律で禁止されているわけではありません。 売主・買主の双方が十分な知識を持っていれば問題ありませんが、知識や準備が不足している場合はトラブルにつながる恐れもあります。不動産の売買には専門の知識や書類の準備が必要になってくるため、個人で売買手続きをする際には相応の準備をしましょう。
2. 不動産を個人間で売却するメリット
不動産会社の仲介をなくし、個人間で不動産を売買することにはメリットも存在します。以下はそのメリットです。
2-1. 仲介手数料を支払わなくていい
個人での不動産の売買取引をすることで、仲介手数料を節約し利益を増やすことができます。不動産会社は売主と買主の仲介に立ち仲介手数料を受け取ることで利益を得ているため、利用する場合物件の販売価格に応じて仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料の上限は法律で、下記のように定められています。
- 200万円以下の場合は取引額の5%以内
- 200万円超400万円以下の場合は取引額の4%以内
- 400万円超の場合は取引額の3%以内
例えば、取引額が500万円で仲介手数料が3%と設定されている場合、15万円を仲介手数料として不動産会社に支払わなければならないということです。物件価格が高額だとその分仲介手数料は高くなり利益が少なくなってしまいますが、不動産会社を利用せず個人間で取引が完了できればこの手数料を支払わなくてもよくなります。
2-2. 個人の裁量で販売活動ができる
個人売買では、個人の自由な判断や裁量によって売買を成立させることができます。不動産会社では会社ごとに独自の販売戦略があるため、売主にはどうしても制約が発生してしまいますが、個人での販売ではこうした制約がありません。
また、買主も不動産会社の縛りがなく物件選びができるので、理想的な物件を見つけられます。個人間の売買取引では契約書の内容も自由に決められるので、極端な話契約書を作成しなくても取引を成立させることも可能です。個人間で取引をすれば悪質な不動産会社とのトラブルを避けることもできます。さまざまな制約に縛られることを嫌い、自由に売買したいという人に個人売買取引はおすすめです。
3. 不動産を個人間で売却するデメリット
一方で不動産を個人間で取引することにはデメリットもあります。以下では代表的なデメリットを2つ紹介するので、トラブルを未然に防ぐための参考にしましょう。
3-1. 専門的な手続きを自分で行う必要がある
通常の買い物とは異なり、不動産の取引には法的な制限がたくさん存在します。トラブルを避けながら安全に個人間で取引を行うためには、関連する法律やローンなど金融に関する知識を理解した上で手続きを進めていかなければなりません。
また、契約書を作成し締結する際、販売価格や支払い方法だけでなく、双方の責任の範囲や期間など細かなことをしっかりと決めた上で契約書に記載する必要があります。こうした手続きを全て自分たちで行わなければならず、手間と労力がかかるのは個人売買のデメリットです。
3-2. 売却活動がスムーズに進まない可能性が高い
成約までに時間と手間がかかるのも不動産の個人売買のデメリットの1つです。取引において時間と手間がかかってしまうことは取引不成立の最大の原因と言われています。個人売買では売主自身が販売戦略を練るため、買い手を探すのにどうしても時間がかかってしまう上に、買い手が見つかったとしてもその後の手続きを全て自分で進めなければなりません。
書類の準備をする際などには売主と買主の双方がこまめに連絡を取り合う必要もありますが、何度も連絡を取り合っているうちに交渉が決裂することも多いです。独自の販売路と戦略を持ち、専門の手続きに慣れている不動産会社を利用すればこうした手間を一気に省くことができるため、時間を節約できるだけでなく成約率が高くなります。
4. 不動産会社を介さず売却する場合のポイント
個人間で売買することにはメリットもある反面デメリットも多いことが分かりました。以下では不動産会社を利用せず個人間で取引を成立させるためのポイントを紹介します。
4-1. 売却価格は相場に合わせて決める
相場とずれた価格を設定すると買い手が見つからずなかなか売却できません。不動産の販売価格は建物の大きさや状態、立地によって決められるものなので、個人売買をする場合も相場に見合った価格を設定するようにしましょう。
適正な価格を設定するには物件の状態や立地条件を把握するだけでなく、その地域ならではの特徴や将来性に関する情報が必要になってきます。スムーズに買い手を見つけるためにも、不動産の個人売買をする場合は幅広い知識を身につけるように心がけるようにしましょう。
4-2. 契約不適合責任（旧:瑕疵担保責任）に注意する
個人で不動産を売却する場合は必ず契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）について理解する必要があります。「契約不適合」とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」という意味です。
もし契約不適合とみなされる欠陥があった場合、買主は売主に対して「目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完」を請求することができ、売主は責任を問われます。 不動産の場合、契約時に説明のなかった建物や土地の欠陥が取引成立後に見つかるといった事例があり、実際に過去にはこうしたトラブルが起こったこともありました。
契約不適合責任は絶対的なものではなく、契約時に特約を設けることができますが、法律的な制限があるため売主の都合に合わせて自由に決められるわけではありません。トラブルを避けた上で不動産を個人で売買する際には必ず契約不適合責任に関する知識を身につけるようにしましょう。
5. 不動産の個人売買はおすすめ？
結論から言うと不動産を個人で取引することはあまりおすすめしません。上記で解説した通り、不動産の取引には法律や手続きに関する専門的な知識が必要であり、取引額が高額であるからです。百万単位になることも珍しくない不動産取引は大きなトラブルにつながるケースも非常に多くなっています。不動産を売却し、利益を得たとしてもトラブルに巻き込まれれば結果として損をすることになりかねません。
宅建の資格を持っているなど、不動産取引についての専門知識を持っていないのであれば、不動産会社を利用した方が全体のコストを下げられる可能性が高いでしょう。
まとめ
法律による制限が多く、手続きも複雑な傾向があるため、個人間で不動産の取引を行う際は慎重になるようにしましょう。仮に仲介手数料を節約できたとしても、時間や手間がかかるため結果として全体のコストがかかってしまうことも多いです。目先の利益にとらわれるのではなく、個人間で取引をするかどうかを冷静に判断していきましょう。
【参考サイト】
不動産売買契約と契約不適合責任免除特約| 一般財団法人 住宅金融普及協会
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