【危険？】不動産投資のリスク６選と回避する方法を解説

2022/01/06

不動産投資とは、土地や建物を所有し賃貸収益ならびに価格上昇による収益の獲得を目的とする投資方法です。ワンルームマンション・アパート・戸建賃貸・土地などを所有し、賃貸に出すこと・売却することで資産を形成していきます。ここでは不動産投資のリスクを回避する方法についてご紹介します。

1. 不動産投資のリスクとは

不動産を活用して投資するには、収益化のリターンも大きいですが、リスクも伴います。６つの不動産投資リスクを見てみましょう。

1-1. リスク①：空室が発生するリスク

空室の期間は家賃収入が入って来ません。ワンルームマンションやアパートを所有し、賃貸に出す場合はこの空室リスクが伴います。空室期間であっても所有コストやローン返済、税金の支払いが重なるため、空室の間は利益減になってしまいます。不動産投資をする際キャッシュフローを回していくには家賃収入による継続的な収入が必要になるため空室はなるべく避けたいところです。

空室を出さない工夫として下記のように入居者を減らさない工夫が必要です。

入居者のニーズに合わせた物件にする。
駅近など利便性の良い場所に置いた物件にする。
入居者募集に力を入れている不動産業者との連携を積極的に行う。

1-2. リスク②：家賃が滞納するリスク

所有の不動産を賃貸にしていれば家賃の滞納によるリスクもあります。日本賃貸住宅管理協会による賃貸住宅景況調査では、家賃滞納率が月初全体で5.3%、月末から2ヶ月全体で1.9%という調査結果が出ています。滞納家賃の回収は法的手続きなどで段階を踏まなければ対処できない深刻なリスクです。

また、家賃滞納は帳簿上未払いとして計上されますので課税対象となります。支払いが多くなり、予定していた収益も見込めなくなるのでキャッシュフローも回せなくなります。

対処策として下記のように、家賃の滞納を発生させないように運営していくことが大切です。

家賃保証会社を利用する
支払い方法を振込以外の方法で行う

1-3. リスク③：不動産が老朽化するリスク

建物の所有で資産活用している場合は経年劣化による老朽化リスクは否めません。空室を出さないためには、建物の外装や居室、共有部分を継続的に修繕していくことが必須となります。修繕の他にも賃料の低下、経年劣化による不動産価格の低下が考えられます。

できるだけ新築や築浅の物件を購入するということで最初の段階では修繕費のコストを下げるなど対策はあります。ただし物件管理している以上、修繕は必要不可欠です。修繕に対して、建物内の修繕費用に対する定期的な経費と大規模修繕に備えた経費を考えて資金計画を立てることが大切です。

1-4. リスク④：災害リスク

不動産は現物資産となります。台風・地震による建物の倒壊、水害による浸水被害、事故による被害を受けるリスクがあります。そのリスク対策として火災保険への加入が必要です。特に日本は地震が起こりやすい国なので地震保険も検討することも重要です。

火災保険は補償を大きくすればするほど費用がかかります。どの補償が必要なのかを考えて火災保険のプランを考えることが必要となります。不動産投資に詳しい保険会社に相談するのも方法の一つでしょう。物件選定の段階で、収益性のある立地であることと市町村で発行しているハザードマップを確認して水害が起きやすい地域なのか確認することも忘れないようにしましょう。

1-5. リスク⑤：金利が上昇するリスク

ワンルームマンションやアパート一棟などは通常ローンを組んで購入します。市況の状況によってはローン借入時より金利が上昇する可能性があります。それに伴って収支のバランスが悪くなることが考えられます。ローンの返済期間を短くすることや固定金利のローンにするなど、リスクをおさえて返済することができます。

不動産投資ローンは住宅ローンと違い、固定金利のローンを扱っている金融機関が少ないです。また、固定金利ローンは変動金利ローンより金利が高めになるので、返済計画に合わせて判断しましょう。

1-6. リスク⑥：不動産価格が下がるリスク

不動産を所有している限り、建物の老朽化や財産整理などで将来的に売却を検討することも考えられます。物件は経年劣化によって建物価格が下落します。購入した時期より売却した時期の土地が下落し、売却益が０もしくは赤字になることも少なくありません。市況を考えて、10年後、20年後を見据えて運用できる物件なのか？など考慮をすることが大切になってきます。

また、売却益が出ても利益に対する課税がされます。物件の売却にかかるコストや予想される課税額をシミュレーションして検討しましょう。

2. 不動産投資によるリスクを回避する方法

不動産投資のリスクを６つ挙げました。これらのリスクを回避すれば資産活用が向上します。リスク回避にはどのようは方法があるか、見てみましょう。

2-1. 回避方法①：高品質な不動産を選ぶ

不動産投資において高品質な物件とは、空室がなく継続的に収入が入ってくる物件です。土地の価格をなるべく維持するには下記の点を重視して選定していくことを検討しましょう。

想定する入居者の住みやすいエリアを選定する
駅に近い物件を選定する
通勤・通学に便利なエリアを選定する

また、想定される入居者のターゲットを考えた物件を選定していくことも必須です。例えば、ワンルームマンションやアパートを購入するにあたり、単身者がターゲットとなります。単身者が入居しやすい物件を洗濯することで空室を回避できるでしょう。

空室になりやすい物件として、下記のようなものが挙げられます。

バストイレ付きのユニットバス
携帯の電波が入りにくい
１口コンロ
玄関ドアがせまい。
エレベーターがない
近くにスーパーがない。
郵便受けが狭い

単身者にとって生活のしやすさや利便性がよいかを考慮して選定する目線も大切です。

2-2. 回避方法②：収益化までのシミュレーションを綿密に行う

物件選定において、エリア選定や住みやすい居室を選ぶなど説明しましたが、投資金額に対して、何年後にどのくらいの収益になるか？空室率はどのくらいで黒字になるのか？を考えてシミュレーションしましょう。

1年ごとに年間の収支計画表を作成し、家賃収入から物件の修繕に関する費用やローンの利息金額、税金を引いた金額がどのくらいになるのか想定することや、減価償却費も考えて綿密な計画を行うことも重要です。

2-3. 回避方法③：不動産投資のアドバイザーを見つける

不動産投資を始めるためには様々な情報を調査することや専門的な知識を得ることが重要不可欠です。知識を身につけてから資産活用するまでには大変な時間と労力がかかります。そこで、不動産投資のアドバイザーを味方につけることも検討してみましょう。最近は働きながら不動産投資で資産運用している人も多く、あらゆる場面での専門家のアドバイスを利用して時間コストと金銭的コストをかけないで運用している人もいます。