不動産投資ローンと住宅ローンの違い6項目を徹底解説！
不動産物件を購入するためには大きな自己資金がない限り、金融機関から資金を借りて購入するケースがほとんどでしょう。不動産購入するためのローンは主に、不動産投資ローンと住宅ローンの2種類あります。それぞれのローンの注意すべき点、金利面、審査面など解説します。2種類のローンの違いを踏まえてローンの知識を投資に役立てましょう。
1. 不動産投資ローンと住宅ローンの違い
両方のローンは不動産を購入するためのローンであることは変わりません。大きく違うところは収益を得るための不動産なのか、自分が住むため不動産なのかという違いです。それぞれのローンには金利・審査基準・融資限度額など異なります。これらの違いについて6つ解説します。
1-2. 借入する目的
不動産投資ローンと住宅ローンの借入の目的に違いがあります。不動産投資ローンはアパートや賃貸マンションなど収益性のある不動産購入に対して借入するローンです。住宅ローンは個人が居住するための住宅購入に対して借り入れするローンです。例えば同じ物件にローンを申し込んでも個人で生活するために使うのか、誰かに貸して賃料を得るのかで大きく異なります。
1-3. 金利
不動産投資ローンの金利は1.0%~4.5%ですが、住宅ローンは変動金利で0.3%、全期間固定金利のフラット35で1.33%のため、住宅ローンの金利が低いと言えます。不動産投資ローンの金利が高い理由は貸し倒れのリスクが高いからです。家賃収入が返済源である不動産投資ローンは収益の先行きが見えない点もあります。一方の住宅ローンは個人が生活に必要ものと見なされるため、金利が低いのです。不動産を取得する目的ですが、事業性があるのか？個人の生活必需品であるか？でこの差がついています。
1-4. 審査基準
不動産投資ローンと住宅ローンの審査基準は下記の通りです。
＜不動産投資ローン審査基準＞
- 年収、職業、勤務年数、個人信用情報
- 物件の担保評価
- 具体的な収益計画
（家賃収入の収益状況と修繕費などの経費の見込などの損益など）
＜住宅ローンの審査基準＞
- 年収、勤務先、勤務年数、簡易的な月々の家計
- 個人信用情報（クレジット返済の遅延情報）
- 購入物件の建物の構造・面積・築年数（中古住宅の場合）
申込み可能年齢について、不動産投資ローンは年齢制限がなく、住宅ローンは申込年齢が70歳までのものが一般的です。
1-5. 返済に充てる資金
返済に充てる資金面でも2つのローンに違いがあります。住宅ローンは個人から出てくる収入（給与やボーナスなど）から返済します。不動産投資ローンは投資物件からの家賃収入から返済します。住宅ローンは個人が働いていれば、毎月給与があると返済の安定性があります。不動産投資ローンは物件に空室が出てくると空室分の収入が出てこないので、収入の安定性が低いと言えます。
1-6. 融資限度額
融資限度額について、不動産投資ローンは1～3億円程度(※金融機関による)、住宅ローンはフラット35で最大8,000万です。不動産投資ローンに関して融資限度額が高い理由は返済原資が家賃収入であることが理由です。家賃収入は事業性がある収入と見なされます。家賃収入による収益が上がれば、他の投資物件の購入検討も可能です。不動産投資ローンは継続的な収入が見込まれ、事業性が強いので融資限度額が高いです。対して住宅ローンは個人の収入が返済原資となります。個人が働ける年数を考えると8,000万以内が限度と言えるでしょう。
1-7. 名義の制限
2つのローンには契約者の名義に制限が設けられています。住宅ローンは個人名義のみです。不動産投資ローンは個人・法人名義でも可能です。住宅ローンは個人が居住する住宅取得を目的としたローンです。融資対象の不動産に契約者が居住しなければならないこともあり、個人名義での契約に限ります。契約者も不動産投資ローンは家賃収入で収益を出すための不動産事業となるため、個人・法人名義でも可能です。法人名義でローン契約を行うと、順調な経営の実績を作ることで信用度があがりますので審査も有利に働きます。
2. 住宅ローンで投資用物件は購入できるのか
住宅ローンで投資用物件に融資することはできません。住宅ローンで契約した物件を投資用物件に替えることは不正利用です。金利が低く、返済額を減らして利益率を高めるために住宅ローンを活用したいと考えます。しかし物件の目的用途を偽って融資を受けると不正利用となり、一括返済と損害賠償請求されます。融資してからも物件調査を行いますので、偽ることはできません。以前、フラット35で投資用不動産に融資を行い、住宅金融支援機構が契約者への一括請求の他、業者への処罰が行われた事例がありました。投資目的で物件購入を行う際は必ず不動産投資ローンを活用しましょう。
3. 不動産投資ローンのメリット
2つのローンの違いについて解説しましたが、不動産投資ローンは住宅ローンより金利面・審査面で不利な面があります。しかし、不動産投資ローン特有のメリットがあります。以下の3点を解説します。
3-1. 少ない自己資金で投資を始められる
少ない自己資金でも、安定的な収入があれば不動産投資ローンを契約することができます。審査するのは投資物件の収益性を審査の基準点となります。ローンを活用し、投資資金を増やすことが可能です。投資資金が多いと好立地の物件や新築物件が購入可能です。自己資金が少なくても、収益性が見込める物件があれば投資することができます。
3-2. 団体信用生命保険に加入できる
不動産投資ローンを契約すると団体信用生命保険（以下、団信）に加入できます。団信に加入することによって、返済期間に契約者に死亡や重度の障害になった場合は保険会社が代わりに資金を返済します。その後、遺された家族に財産を引き継ぐことができます。最近では特定の疾病と診断された場合の特約つきの団信があります。就労ができない体になっても債務は保険会社が保障するので、安心して不動産収入を得ることができます。
3-3. レバレッジ効果が期待できる
レバレッジ効果とは｢てこの原理｣を指しており、少ない資金で投資効果を高くする効果です。不動産投資ではローンを活用して、収益性の高い投資物件を所有し高額の利益を得て、投資利回りを高めます。リスクはありますが、自己資金だけでは手に入らない収益物件に投資ができるので、不動産投資ローンで可能と言えます。
4. まとめ
不動産を扱う2つのローンの違いについて解説しました。2つのローンは借入目的と返済に充てる資金が大前提として、金利面・審査面・借入用途が大きく異なります。あくまでも住宅ローンは個人が居住するための住宅に融資するローンで、不動産投資ローンは収益不動産に対して融資するためのローンですので、区別して理解しましょう。また、投資不動産を購入するために住宅ローンが活用できないことを解説しました。投資物件購入を行う際には、金融機関に相談して比較検討することをおすすめします。
【参考サイト】
借入金利に関する注意事項【フラット３５】
不動産投資ローン | オリックス銀行
収益不動産を活用すれば収益を上げながら税金対策もできる？ | 大和財託株式会社 WEBサイト
フラット３５の不適正利用懸念事案に係る調査結果の公表：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
不動産投資は法人化するメリットが大きいってホント？ ～法人化のタイミングと注意点～ – 投資FUN
【ホームズ】【徹底比較】不動産投資ローンに積極的な銀行・金利一覧とフルローンの現状 | 不動産投資コラム[ブログ]
