ハイリスク投資と呼ばれる投資にはどんなものがある？
1. はじめに
不動産投資を含む投資用語に「ハイリスク・ハイリターン」があります。投下した資金が還ってこなかったり、投資した資金の元本が毀損される可能性の高いですが、うまくいけば大きな見返りが期待できる投資です。不動産投資において「利回りはリスクを反映する」と言われますが、利回りの高い物件は、まさにハイリスク・ハイリターンです。ここでは不動産投資におけるハイリスク投資にはどのようなものがあるかをご紹介します。
2. 不動産におけるハイリスク投資
2-1. 地方築古物件
利回りと人気には深い関係があります。人気があれば購入希望者も増えるため、価格が上がります。東京23区の物件は、23区内の物件は空室リスクなどが低く人気があるので、利回りが低いです。
※低い利回りの物件は儲からないということではなく、リスクが低いということです。
一方、地方の木造築古アパートには、地方にあり築古であるため賃貸の需要は東京や大阪などの主要都市よりも少なくなります。空室リスク、賃料下落などの様々なリスクや多額の修繕費の必要性があります。
2-2. 瑕疵物件
法的瑕疵や物理的瑕疵のある物件への投資も、ハイリスクな投資と言えます。
瑕疵物件とは、取引の対象となった不動産の当事者にとって、予想せぬ物理的・法律的な欠陥（瑕疵）が見つかったときの不動産のことを指し、例えば、土壌の汚染、雨漏り、傾き、耐震強度の不足などが挙げられます。不動産売買契約締結時に発見されなかった欠陥が一定期間内に見つかった際、買主は契約解除または損害賠償の請求をすることができます。
これらがハイリスク物件と言われる理由は、それを直さないと貸し出すことができず、修繕費は多額になる可能性があるからです。再建築が不可能な物件の場合、建物が使用できればそのまま賃貸にして収入を得ることができますが、売却時になかなか買い手がつかないことも。そうなると、長期化してしまう可能性が出てきます。
また、再建築不可になった物件は、現状の建物が使用できなくなった場合、用途が限られてしまい、売却時の市場価値は低くなります。土地の形状や周囲の状況によっては再建築できるようにする手段もありますが、そのためには更に資金や時間がかかってしまうことになり、リスクが高いと言えるでしょう。
2-3. 民泊
2018年6月から施行された民泊新法に伴って参入者が順調に増えていた民泊ですが、2020年に発生した新型コロナの影響で、事業廃止件数は伸び続けています。緊急事態宣言直前の3月は3,692件だったのが、2020年10月時点で7,292件と倍近くまで増加。
民泊のデメリットとして、旅行者の需要に変動があり、ウイルス感染拡大、オリンピック中止などの不測の事態に対しての影響を直で受けるという点が挙げられます。毎月の売り上げが変動しやすい事業への不動産投資は、高リスクであることがよく分かるでしょう。民泊以外にも、事業を行う物件への投資として、コインランドリー、飲食店への投資などがありますが、いずれも賃貸不動産よりも高収益が期待できる一方、業収益の源泉となる顧客ニーズは、賃貸よりも不確定要素の影響が大きくなります。
2-4. オフィス用物件
賃貸用建物を用途という観点で分けると「居住用」と「オフィス用」があります。アパートやマンションが前者、事務所や店舗などの「テナント」が入る物件が後者です。居住用の場合、家賃収入はオフィス用より低くなりますが、内装や設備などのコストは通常、オフィス用より少なく済むため、購入価格も安くなるのが一般的です。また、土地にかかる固定資産税で住宅用地の特例が受けられるのも長所です。商業系物件は収益力が高いですが、一方で投資における難易度もリスクも上がります。
・物件価格が高額
高い収益を期待できるオフィス系物件は、建物規模が大きく、好立地に位置することが多いという特徴があります。価格は将来見込まれる収益と市場価格から決まります。一般的に購入価格が高額となるケースが多いです。
・資金調達が難しい
店舗やオフィスなどの商業系物件は、賃貸系の住居用物件と比較すると、金融機関の借り入れ審査が厳しくされる傾向があるようです。その理由は、オーナーの不動産投資実績、資金力、物件の担保評価のみならず、入居するテナントの属性も、審査へ影響を及ぼすからです。商業系物件の場合は物件自体が高額になる傾向にあるので、ローンで必要資金を調達しきれないケースも考えられます。
・経済変動の影響を受けやすい
新型コロナウイルス感染拡大による影響を見てみても分かるように、店舗・オフィス系の事業用不動産は、事業者の経営状態が悪化すると事業縮小や撤退などのリスクが高くなります。
感染拡大以降、東京の都心では、企業がオフィスを縮小する動きが広がっており、都心のオフィス空室率は2025年のリーマン・ショック後の水準を超えるとの見解もあります。
また、コロナ禍での外出自粛、テレワークの増加、度重なる休業要請、酒類提供の停止などを受けた飲食業の廃業件数は増加傾向にあります。
このように、オフィスや店舗系の物件は経済の変動を受けやすいという短所があります。
商業系物件は、一度退去が発生すると、次の入居が決まりにくかったり、家賃を大きく下げざるを得なかったりといったケースも見受けられます。キャッシュフローが大きく悪化してしまうリスクを肝に銘じておきましょう。
2-5. その他 老人ホーム
近年注目を集めているのが老人ホームへの投資です。2020年、65歳以上の高齢化率が28.7％を超えました。高齢化社会への対応が追い付かないまま需要が急増する介護施設は、立地によっては賃貸住宅よりも安定性の高い資金運用が可能で、実際、多くの大手不動産の企業が、有料老人ホームの経営に参入しています。老人ホームの種類は、民間が経営するものから公的施設として運営されるものまで様々な施設があり、代表的なものは「特養」「サ高住」「住宅老人ホーム」です。
この中で、「住宅型有料老人ホーム」が最も投資に向いていると言われます。住宅型有料老人ホームは「施設」で、施設の場合、入居者は亡くなるまで住み続けるのが一般的なので、入居期間が長くなり安定した家賃収入が望めます。介護は数少ない拡大する市場ですが、老人ホームとなると普通の住宅とは違い、ある程度の規模の土地が必要になります。また、老人ホームは普通の賃貸物件と違って特殊な要素があり、初心者にとってはハードルが高いと言われています。
3. さいごに
ハイリスク物件と呼ばれるものにはどんな物件があるか、知っていただけましたでしょうか。ハイリスク物件を購入する場合は、空室率が想定よりも多くなってしまった時の返済金や突発的な修繕のための修繕費など、リスク応じて資金を十分に準備しておくことが大切です。
【参考サイト】
コロナ直撃！民泊廃業は半年で倍近くに！一時のトレンドで考えず長い目で考える資産形成とは | 不動産投資コラム | メールマガジン | 日本財託
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