不動産投資におけるレバレッジ効果とは？メリットとリスクを解説

2022/02/23

投資をしていて「レバレッジをかける」という言葉を聞くことがありませんか？｢レバレッジ｣とは、日本語で｢てこ｣や｢てこの原理｣を意味します。少ない力で大きく力を作用する現象を言います。ここでは不動産投資におけるレバレッジ効果について解説します。

1. 不動産投資におけるレバレッジとは

不動産投資においてレバレッジをかけるとは、少ない資金で投資効果を大きくする方法です。例で言えば、金融商品では株式信用取引やFXなどが該当します。自己資金が少なく、借入金額を大きくして収益性を上げて投資効率を高める方法です。投資金額に対して自己資金が少ないことをレバレッジ率が高いと言います。

2. レバレッジをかけるメリット

一つ目は資金が大きくなることで投資の収益性を高めることができます。二つ目は団体信用生命保険を活用すると万が一の保障の代わりとなります。これらのメリットを解説します。

2-1. 投資効率が上がる

一つ目は自己資金とローンの借り入れで投資資金を多くすると選ぶ不動産の選択肢が増えます。二つ目は資金が増えるので投資の収益性を高めることができます。自己資金だけで購入した物件で運用する方法と自己資金とローンの借り入れで購入した物件で運用する方法では資金を最大限に活用した方が利益を大きくできます。利回りを高くして収益を高く上げて次の物件の購入につなげるなど、投資効率を上げての運用が可能です。

2-2. 保険効果が高くなる

ローン借入時に加入する団体信用生命保険（以下、団信と省略します。）を活用して生命保険と同様の効果があります。万が一のことがあった場合、保険会社が代わりに残債を保障するので返済不要です。団信はローン借入者が亡くなったときに保障される保険や特定疾病になった場合に条件がありますが、保障される保険もあります。遺されたご家族が不動産を引き継ぐことになるので、不動産を財産として残すことができます。不動産投資を検討している世帯には団信を活用することで万が一の時には物件がそのまま引き継げるという利点は大きな保険に代わります。

3. レバレッジをかけるデメリット

レバレッジをかけることは不動産ローンを活用しますのでリスクがあります。大きなリターンを得られる一方、リスクも大きくのしかかります。リスクの解説とリスクに備えるためにどうすべきかを解説します。

3-1. ローンが返済できないリスク

ローンを活用することになるので、返済ができないリスクがあります。購入物件に空室があり収入が入らない、自然災害に遭って家賃の収入が見込めなくなるなど定期的な収入がないとローンの返済ができないことも少なくありません。それによって自己資金での返済が難しくなります。できるだけ手元の資金を残しておくこと、物件購入から空室率を考えて選定することなど計画性を持つことが必要です。

3-2. 金利が上昇するリスク

ローンを利用するので、借入金利が上昇して月々の返済額が大きくなるリスクもあります。不動産ローンを提供している金融機関の多くが半年金利見直しの変動金利です。借入期間に経済政策が要因で市場金利が上昇すると借入金利も上がり毎月の返済額が多くなります。万が一、月々の返済ができないとならないように、固定金利のローンで借り入れる、手元に資金を残しておくなど毎月の返済に備えておくことが大切です。ローンを組む際に返済シミュレーションを作成して金利上昇に対処できる返済計画を立てることも必須です。

3-3. 投資利回りが下落するリスク

不動産の価格が下落や建物の経年劣化することにより、家賃収入や物件価格が下がると投資利回りも下がります。この場合、家賃収入が不動産の維持管理やローン返済が占めてしまい、利益を残せません。投資利回りを保つために物件の空室対策や不動産の価値を下げないこと、不動産投資ローンの借換えです。

例えば下記のような対策の方法があります。

物件選定の段階で不動産価格が高いまま維持している地域を選ぶ
家賃の金額設定が高すぎないか検討する
物件の維持管理を定期的に行う
金融期間の不動産投資ローンの金利に注目する

他にも投資利回り維持できる対策をしっかり行いましょう。

4. 逆レバレッジは注意が必要

レバレッジをかけることは収益性も高いですが、損失のリスクも高くなります。逆レバレッジは借入金利が上がり月々の返済額が大きくなることで投資効果がマイナスになることを指します。原因は金利上昇リスクとローン返済リスクによって起こります。

逆レバレッジになると最悪の場合、返済が困難になることも。そうなると、物件を手放さなければいけません。対策として、自己資金と借入金額のバランスがリスクに対処できるように取れているのか資金計画見直しましょう。返済が難しくなると自己資金が必要ですので必ず手元の資金を残すことが鍵となります。

5. 【ケース別】レバレッジの具体例

レバレッジを活用した資金計画の具体例を挙げます。自己資金3,000万と仮定します。レバレッジをかけた場合とそうでない場合を解説します。

5-1. ①レバレッジをかけないケース

自己資金3,000万円で物件価格3,000万円、利回り10％で投資した場合、
年間の家賃収入が
3,000万×10%=300万円となります。

この家賃収入は維持費や税金支払いは考慮しません。利回りの算出方法として益＝年間の家賃収入÷物件価格で計算しております。自己資金3,000万円のみでも利回り10%で運用し、年間300万円の実質家賃収入を得ることができます。

5-2. ②レバレッジをかけるケース

自己資金3,000万と借入金額3,500万（金利3％）で6,500万の物件を利回り10％で投資した場合、
年間家賃収入が6500万円×10％＝650万円
返済利息は3500万円×3％＝105万円
実質年間家賃収入650万円–105万円＝500万

となります。なお、家賃収入は維持費や税金は考慮していません。ローンを活用することによって投資金額が大きくなり、その分家賃収入も大きくなります。前章でレバレッジをかけない事例だと実質収益300万円でしたが、とレバレッジ投資を行う事例では実質の家賃収入が500万となります。200万円の利益の差が出ています。