【マンション投資の比較】新築・中古・築浅・リノベのメリットを解説
おなじ「マンション投資」でも、新築か中古か、築浅物件かリノベーションするかなどで、その性質は大きく異なります。これらを理解せず投資をしてしまうと、入居者が見つからない、購入金額よりも売却金額の方が低い、などと投資失敗に繋がる可能性が高くなります。そこで本記事ではマンション投資を4つのタイプに分け、それらのメリットを徹底比較していきます。これからマンション投資を考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
※ここでの「マンション投資」はワンルーム投資のことを指し、一棟投資は考慮しないこととします。
新築マンション投資のメリット
まずは、新築マンションに投資をするメリットを解説していきます。
1-1.入居率が高い
新築マンションは住居としての人気が高いため、入居率が高い傾向にあります。マンション投資は「いかに空室を作らないか」が鍵となります。そのため、入居率が高いことは、新築マンションに投資するうえで重要なポイントだと言えるでしょう。
1-2.ローン審査に通りやすい
新築マンションは、経年劣化が少ないことなどから担保としての評価が高いため、ローンなどの融資に比較的通りやすいとされています。投資金額が大きいマンション投資をするうえで、こちらのメリットは有利に働きます。
1-3.修繕費が必要ない
言葉の通りではありますが、新築マンションは”新築”であるため、誰も使用していません。そのため、老朽化に伴う修繕費用が一切不要となります。こちらは当たり前の話ではありますが、中古マンションと比較した際には大きなメリットの一つとなります。
1-4.売却先が見つかりやすい
メリット①と関係しますが、新築マンションを売却する際にはニーズが高いため、売却先を比較的早く見つけることが可能です。特に不動産投資は売却益で利益を出そうとした場合、流動性が低い(買い手が見つからないこと・手続きが複雑なことを理由として、なかなか売却できないこと)のが大きな障壁となります。
しかし新築マンションであれば、この障壁を比較的容易に乗り越えることができます。大がかりな修繕なども不要なため、スムーズに売却できる可能性は高いと言えるでしょう。
2.中古マンション投資のメリット
次に、中古マンションに投資をするメリットを解説していきます。
2-1.購入価格が低額
新築マンションは価値の下落率が高いため、中古マンションは新築マンションよりも低価格で購入することができます。初期投資が低いことから複数マンションへの投資も可能となるため、その分リスクを分散させることも可能です。
2-2.価値がある程度一定
新築マンションには「新築」というブランドがありますが、中古マンションの「中古」という点は一般的に価値がありません。また、「中古」はそれ以降肩書きが変わることもありません。
つまり中古マンションは価値が大幅に下落することが少なく、価値をほとんど一定に保つことができます。
2-3.これまでの運用歴から対策を打ちやすい
過去の空室率、価値相場などを分析すれば、その中古マンションが投資先として魅力的なのかどうかが浮き彫りになります。投資の成功は情報の有無で左右されるので、過去を把握できるのは強みとなります。
3.築浅マンション投資のメリット
次に、築浅マンションに投資をするメリットを解説していきます。
築浅マンションとは、文字どおり築年数がまだ浅い物件のことを指します。中古マンションの中でも、建築されてまだ年月が経過していないマンションと覚えておきましょう。一般的には築年数3年~5年程度のマンションが該当します。
3-1.新築と同程度の価値を安価で購入できる
築浅マンションは過去に入居者がいた物件であるため、「新築」という看板は外れてしまいます。しかし内装はまだ新しい状態を保っており、新築と同程度の価値を有しています。また「新築」という看板が外れたことで市場価格は下落するため、安価で購入することが可能です。つまり、ほとんど新築状態のマンションを安く手に入れることができるということになります。
さらに、「新築」にこだわりがなく、最新設備を安価で購入できればいいと考える人は多いため、買主・借主も比較的見つけやすい傾向にあります。
3-2.修繕費用が不要
建築されて年月が経っている中古マンションであれば、購入と同時に修繕費用が発生する可能性があるため、初期費用が大きくなることが少なくありません。一方で築浅マンションであれば、ほとんど新築状態であるため基本的に修繕費用が不要です。多少の傷などはあれど、数千円～数万円の修繕費用でおさまります。初期費用の大きさは投資成功の可否に大きな影響を与えるので、修繕費用が不要という点は大きなメリットといえるでしょう。
3-3.人気の設備が揃っている
築浅マンションは最近建てられたものなので、最新の設備が揃っていることが多くあります。例えばオートロックなど古くからありながら現在も人気が高い設備、IoTを活用した施錠システムなど様々です。これらは買主・借主からすると魅力的な設備であるため、出口戦略も立てやすいといえるでしょう。
4.リノベーション投資のメリット
最後に、マンションのリノベーション投資のメリットを解説します。リノベーション投資とは、老朽化した物件を購入した後に内装や外観を新築同等の性能まで戻す投資のことを指します。ここではマンション一室を購入し、内装をリノベーションする場合を想定して解説していきます。
4-1.相場よりも高い家賃収入を期待できる
リノベーションをすることで、室内に最新設備や最新のデザインを取り入れることができます。そのため、同じマンション内や同地域内の家賃相場よりも高い家賃収入を得られる可能性が高くなります。新築の家賃収入には劣りますが、築浅物件程度の家賃収入は期待できるでしょう。
4-2.同じ物件内で差別化が図れる
リノベーションすることで、特に同じマンション内の部屋との差別化が図れます。家賃収入を求める投資の場合、最大のリスクは入居者が見つからないことです。その点リノベーション物件であれば、比較的入居者が見つかる可能性が高くなり、最大のリスクを回避することが可能となります。
4-3.好立地物件を安く仕入れることができる
好立地にもかかわらず「古い」という理由で人気が低い物件は少なくありません。その場合マンションの購入金額は安いことがほとんどなので、好立地物件を安く仕入れることが可能となります。問題は設備の古さだけなので、そこをリノベーションで補えば入居者は見つかる可能性があります。安く仕入れて高い家賃収入を得るためには、最適な投資といえるでしょう。
5.まとめ
同じマンション投資でも、新築・中古・築浅・リノベーションのようにその性質は大きく異なります。まずはそれぞれのメリットを理解し、そのうえで自分にあったマンション投資の方法を選ぶようにしましょう。
