【初心者向け】マンション投資の仕組み・種類・メリットを解説

2022/02/23

マンション投資は、ミドルリスク・ミドルリターンを見込むことができる投資方法として、不動産投資の中でも人気があります。興味はあっても大きなお金が動く投資は、ためらってしまう方も多いのではないでしょうか。また、どのように始めてよいか分からない方もいらっしゃるでしょう。ここでは、初心者が押さえておきたいマンション投資の基本的な仕組みや種類、メリットを解説していきます。

1.マンション投資の収入の仕組み

マンション投資で収入を得る方法は2種類あります。1つは運用益で別名「インカムゲイン」と言います。マンションを保有して家賃収入として利益を得る方法です。もう1つは売却益で別名「キャピタルゲイン」と呼ばれます。保有したマンションを売却して差益を得る方法です。どちらも「得られた利益」ですが、その属性は全く異なります。それでは詳しく見ていきましょう。

1-1.運用益（インカムゲイン）

インカムゲインは、マンションのオーナーとして物件を貸し出し、家賃収入で利益を得ます。インカムゲインのメリットは、安定した収入を長期的に得られることです。入居者がいるマンションを保有する事で、一度に受け取る利益は大きくありませんが、継続的に利益が発生します。家賃は日々変動しないため、決まった額を毎月得ることができます。また収入の予測が立ちやすく、老後の年金対策として若いうちから始める方も増えています。

1-2.売却益（キャピタルゲイン）

キャピタルゲインは、マンションを購入時よりも価格が上がったときに売却して利益を得ます。キャピタルゲインのメリットは、不動産の売買は動く金額が大きく、一度の売買で大きな収益が見込めることです。立地条件が良いエリアなど将来的に価値が高まるマンションを見極め、保有することが大切です。その為には相当な知識が必要となってきますので、ご自身での情報収集の他に専門家に相談することも検討してみましょう。

2.マンション投資の種類

マンション投資は2種類あります。1つは、一部屋単位で購入して投資する区分投資、もう1つは、マンションを一棟まるごと購入して投資する一棟投資です。次で詳しく見ていきましょう。

2-1.区分投資

区分投資は、アパートやマンションを部屋単位で購入し、賃貸に出して家賃収入を得る投資方法です。建物一棟ではなく一部屋ずつの所有であるため、初期にかかる投資費用が抑えられ、ワンルームマンションなど初心者が始めやすい投資です。

2-2.一棟投資

一棟投資は、マンションなどを一棟単位で購入し、家賃収入を得たり売却収入で利益を得る投資方法です。一棟となると区分投資よりも多額の費用がかかり、リスクも大きくなります。ハイリスク・ハイリターンな投資となるため、知識を十分に備える必要があります。

3.区分投資を選ぶメリット

区分投資を選択するメリットは主に4つあります。

少ない資金から始められる
分散して投資が可能
一等地の物件を購入しやすい
管理の手間が比較的かからない

などが挙げられます。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

3-1.少ない資金から始められる

区分投資を選ぶメリットの1つ目は、少ない資金から始められることです。一部屋から始められるので、数百万円の自己資金から始めることが可能となります。購入資金面での心配を抑えることができるのは大きなメリットで、中古のワンルームマンションは比較的少額で始めることができます。初心者や若い年代でも始めやすい投資といえるでしょう。

3-2.分散して投資が可能

区分投資を選ぶメリット2つ目は、分散した投資が可能なことです。立地の異なる複数の部屋を所有することにより、空室リスクを分散することができます。また、周辺環境の変化などによる家賃下落リスク、地震などの自然災害リスクも同様です。一棟投資と同じ金額の投資をする場合、区分投資は複数戸所有できます。各地に分散した投資は他の部屋の収益でカバーができ、リスクを減らす有効な手段となります。

3-3.一等地の物件を購入しやすい

区分投資を選ぶメリット3つ目は、一等地の物件を購入しやすいことです。一部屋のみを探すので一棟物件と比べても物件数が多く、市場に出にくい一等地の物件も売りに出てきやすくなります。また、一等地の場合は地価が高いことから高層利用され、区分マンションとして建築されるケースもあります。

3-4.管理の手間が比較的かからない

区分投資を選ぶメリット4つ目は、管理の手間が比較的かからないことです。マンションを所有すると管理が必要となってきますが、管理会社に委託すれば業務を代行してくれます。区分マンションの場合、共用部分の修繕等の管理は建物全体の管理組合が行います。初心者で賃貸運営ノウハウがない場合や本業が忙しい方も、管理会社に任せることによって、ほとんど手間がかからずに収入を獲得することができます。

4.一棟投資を選ぶメリット

一棟投資を選択するメリットは主に3つあります。

収入が大きい
運用自由度が高い
資産価値が高い

などが挙げられます。それぞれについて見てみましょう。

4-1.収入が大きい

一棟投資を選ぶメリット1つ目は、1つのマンションからの収入が大きいことです。区分投資との家賃収入を比べてみましょう。

①一棟投資：「総戸数10部屋のアパート1棟」1部屋の家賃8万円
②区分投資：「マンション1部屋」1部屋の家賃10万円

一棟投資の場合、年間の家賃収入は、家賃×部屋数＝合計収入ですので、8万円×10部屋×12ヵ月＝960万円です。

区分投資の場合、年間の家賃収入は、10万円×12ヵ月＝120万円です。

このように一棟投資は区分投資より1部屋の家賃が安くても、1つの物件から多額の家賃収入を得ることができます。

4-2.運用自由度が高い

一棟投資を選ぶメリット2つ目は、運用自由度が高いことです。一棟投資ではオーナーは自分だけなので、建物全体の大規模修繕であっても時期や予算など全て自分で決定し、マンション全体を自分の裁量で運用できます。また物件が古くても、宅配ボックスやオートロックの設置など時代のニーズに合わせて適切に改装すれば、資産価値を維持でき入居者もつきやすくなります。

4-3.資産価値が高い

一棟投資を選ぶメリット3つ目は、資産価値が高いことです。一棟投資では基本的にその土地の権利も全て所有します。建物は年数が経過すれば資産価値が減少していきますが、土地は建物ほど評価が落ちません。資産価値は土地があるかないかで大きな差が生じます。マンションを取り壊すことになった場合でも土地は残りますし、建物が老朽化してもその土地に別の建物を建て替えることができます。一棟全てが資産となるため、一物件所有しておくと莫大な資産価値を有していることになります。

5.まとめ

いかがでしたか。マンション投資はどの種類を選ぶかで大きく性質が異なります。不動産投資を始める際にはそれぞれの属性をよく理解し、正しい知識やノウハウを身に付けましょう。初心者のうちは安易に判断し、経験不足から失敗する可能性もあります。確実な不動産経営をする上でも、より確かな情報収集はとても重要です。自分に適したマンション投資を吟味し、安定した収入につなげてください。