リスクありでもサラリーマンに不動産投資がおすすめな理由
会社からの安定収入があっても、サラリーマンが将来に不安を感じる時代。そこで複数の収入源を作りたい人が増えています。本記事では、不動産投資がサラリーマンに向いている理由から、リスクを回避する方法まで、詳しく解説していきます。
1.そもそもサラリーマンが不動産投資をしていいの？
サラリーマンが不動産投資を考える際、まず気になるのが「就業規則上OKなのか」という点でしょう。実際には問題のないケースがほとんどです。不動産投資は株式投資と同様、投資または副業とみなされることが多いためです。
一般的に税務上「事業的規模」で不動産投資を行う場合は、副業に該当します。「5棟10室」以上、つまり戸建てなら5棟、アパートやマンションなら10室以上の場合です。
まずは就業規則に副業や不動産投資の禁止規定がないかを確認し、事前に勤務先に相談することをおすすめします。特に銀行などの金融機関はルールが厳しいので、慎重に検討した方が良いでしょう。
2.サラリーマンに不動産投資がおすすめな理由
それでは、なぜ不動産投資がサラリーマンに向いているのでしょうか？
①融資、②本業への影響、③節税、④退職後の収入の観点から見ていきましょう。
2-1.ローンなどの融資を受けやすい
不動産投資を行う場合、金融機関から必要資金を借りるのが一般的です。安定収入を得ているサラリーマンは返済能力が高いとみなされ、融資を受けやすいといわれています。不動産投資ローンは、主に家賃から返済されます。しかし、空室や修繕費用などを個人の所得から補填する場合もあります。そのため金融機関は融資判断の際、個人の年収を重要視しています。
勤務先が大手上場企業だと高属性、続いて非上場大手、中小企業の順で評価されることが多いようです。また安定収入の観点から、勤続年数が長い、転職回数が少ない、配偶者がいる場合も評価が高くなる傾向にあります。
2-2.不労所得となるため、本業に差し支えが少ない
就業規則で副業禁止が多いのは、本業に影響があるからだといわれています。しかし不動産投資は基本的に不労所得のため、本業への差し支えは少ないでしょう。不動産運営業務を管理会社に委託すれば、入居者の募集や家賃回収、清掃、退去時の原状回復などを代行してもらえます。さらに税理士と契約すれば、税務会計業務の負担が減ります。
ただリスクや責任を負うのは不動産オーナーです。収支管理、管理会社や税理士への指示、確定申告の時間確保は必要となります。
2-3. 節税効果が見込める
サラリーマンには経費という概念が基本的にありません。そのため、節税のイメージが湧きにくいかもしれません。所得税・住民税は「収入-必要経費」で決まります。経費を重ねれば、不動産収支が赤字になることもあります。不動産収入は損益通算により給与所得と合算、不動産が赤字であれば税務上の給与所得が減り、節税につながる仕組みです。必要経費は、税金や修繕費用などに加え「減価償却費」があります。お金の支出はなく、建物の法定耐用年数により利益から差し引くことができます。
また、不動産投資は相続税対策にもなります。不動産の相続税評価額が路線価で計算され、実価格の7割程度におさえられるからです。一方現金を相続した場合は、額面金額が相続税の対象となります。ただ節税はあくまでも不動産投資の副産物です。後述するリスクには十分に注意しましょう。
2-4. 退職後の収入となる
現在、サラリーマンの定年は60〜65歳が主流です。高年齢者雇用安定法が改正され、2025年4月からは全企業が65歳定年制となります。65歳以降の老後資金は公的年金だけでは足りず、3,000万円必要だといわれています。定年退職金がもらえても、平均支給額はおよそ1,400万円〜2,300万円です。受取金額は企業規模や勤続年数、学歴でばらつきがあり、会社の業績により減る可能性もあります。
このような現状を踏まえると、不動産収益は退職後の貴重な収入源となるでしょう。
3. サラリーマンだからこそ気を付けたい不動産投資のリスク
不動産投資はリスクを十分に理解してはじめて、メリットを享受できるものです。サラリーマンが気をつけたい不動産投資リスク3選をご紹介します。
3-1.修繕費・改修費が必要となる場合がある
継続的に入居者を確保するために、修繕・改修費は必要不可欠な出費です。特に築10年以上の中古物件は何かと出費がかさみます。不動産収益で費用をまかなえず、時にはサラリーマンの給料から支払うこともあります。投資対象物件、構造、設備、修繕履歴などによって金額は大きく異なります。主な費用の相場は次の通りです。
- 退去時の原状回復費用：数万円～20万円程度
- 区分マンションの修繕積立金:：専有床面積当たり178円〜218円／㎡・月
- 戸建ての修繕費用：30万円前後／年
- 一棟物アパートの大規模修繕費用：数百万円～1千万円／約15年毎
3-2. 「節税」の言葉に惹かれて安易に手を出してしまう
課税所得が900万円（年収目安1200万円）未満のサラリーマンの場合、節税効果はほとんどありません。所得税・住民税率が低く減税額が少ない上、不動産売却時に不動産譲渡税がかかるからです。以下の具体例を参考にしてください。
- 課税所得が900万円の場合：税率33％（控除額153万6,000円）
- 課税所得が600万円の場合：税率20％（控除額42万7,500円）
- 10年後に売却した場合の不動産譲渡税：譲渡所得×20.315％
赤字になる物件で節税という考えもあります。しかし本来、不動産投資は収入源であり、節税のための赤字は本末転倒です。年収が超えていないのに、「節税」の言葉に惹かれて安易に手を出すのは要注意です。
3-3. 収益化が困難な物件を購入してしまう
サラリーマンは本業が忙しく、すすめられた不動産を購入してしまうケースが多くみられます。具体的には新築ワンルームマンションや、相場よりも高い物件などです。収益化が難しい物件を購入してしまうと、給料から赤字を補填することになります。このような物件は一般的に資産価値も低く、将来の売却も不利になります。
またサラリーマンはローンも通りやすいため、金銭感覚が麻痺することもあります。相場より数百万円高い物件を平気で購入する人もいます。事前に不動産ポータルサイトで同エリアの類似物件を確認し、相場観を身につけましょう。
4. リスクの回避方法
これらのリスクを回避するには、体系的な知識が必要となります。最も簡単な方法は、初心者向けの書籍を読むことです。不動産投資の全体像、リスク、諸経費、物件の探し方などを押さえておきましょう。
次に経験者に聞く方法があります。成功者だけが知っている良質な情報など、同じ投資家目線の情報を収集できます。ある程度知識が身についたら、不動産投資セミナーで業者側の情報を取得しましょう。ただし中立的な意見を求めるのには向きません。
不動産に詳しい税理士や、信頼できる管理会社に業務の一部を任せることも、リスク回避につながります。
5.まとめ
ここまで融資、本業への影響、節税、退職後の収入の観点から、サラリーマンに不動産投資が向いている理由を解説しました。投資には必ずリスクが伴います。本当に収益が出て節税できる物件なのか確認の上、自己責任で行いましょう。
【参考サイト】
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【サラリーマンの不動産投資】節税効果があるって本当？ | Redia | 人生100年時代の不動産戦略メディア「リディア」 | 株式会社ランドネット
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