どこまで可能？不動産投資で経費にできる項目を一覧で紹介！
不動産投資で、最終的に手元にのこる利益を増やすために重要なことは2つあります。
家賃収入を増やすこと、そして、適切な経費を「もれなく」計上することです。せっかく入居率が高くても経費の把握ができなければ、むだな税金が発生します。その結果、収益が最大化できません。この記事では、不動産関連の経費項目をわかりやすく一覧でご紹介します。
1.不動産投資で収入が決まる仕組み
個人が所有する不動産の賃貸収入を受け取ったときは、原則不動産所得となります。
不動産所得＝①総収入金額 - ②必要経費
①総収入金額
賃貸料収入や返還不要の敷金・保証金、共益費として受け取る電気代や水道代等
②必要経費
国税庁タックスアンサーNo.1370によると、固定資産税、損害保険料、減価償却費等「不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもの」は経費にできます。
2.税金はどこにかかってくる？
不動産所得は、給与所得等と合わせて課税される総合課税です。そのため、上場株式の売却益等とは異なり、他の所得と合算した総所得金額に所得税がかかります。
3.不動産投資で経費にできる項目一覧
それでは、不動産投資における具体的な経費の内容を確認しましょう。
3-1.各種税金
不動産投資には、さまざまな税金がかかります。不動産の取得時に発生する不動産取得税や、毎年発生する固定資産税・都市計画税が代表例です。不動産投資による収入を得るために発生する税金は、経費計上が可能です。
3-1-1.税金①：不動産取得税
不動産取得税は、売買等で不動産を取得したときにかかる地方税です。取得後、都道府県税事務所に問い合わせのうえ、必要な申告および軽減措置の手続きを行いましょう（手続きをしなくても軽減措置が適用される場合もあります）。税額の計算は、各都道府県が行います。取得後半年~1年半程度で納税通知書が届くので、通知書に記載されている期限までに納付しましょう。
不動産取得税＝①課税標準額×②税率
①課税標準額：固定資産評価額に税金が安くなる特例等を加味した金額（購入価格ではありません）
②税率：2024年3月末までは下記のとおりです。
・土地および住宅 3%
・住宅以外の家屋 4%
3-1-2.税金②：固定資産税
固定資産税は、1月1日時点での土地や家屋の所有者に課税される地方税です。
固定資産税＝課税標準額×原則1.4%
毎年4月～6月頃に納付書が届くので、6月、9月、12月、2月の年4回で、納付します。
3-1-3.税金③：都市計画税
都市計画税は、都市計画法による市街化区域内に所在する土地や家屋の1月1日時点の所有者が支払う地方税です。
固定資産税＝課税標準額×原則0.3%
固定資産税・都市計画税納付通知書をもとに、固定資産税とセットで納付します。
3-1-4.税金④：その他
上記のほか、下記のような税金も経費計上できます。
- 不動産の所有権移転登記の際にかかる登録免許税
- 不動産の売買契約書に貼る印紙税
- 自動車税・重量税（不動産産投資のために発生している場合）
なお、不動産投資に関係なく発生する所得税や住民税といった税金は経費にはなりません。
3-2.修繕費
不動産は長期間保有すると老朽化したり、入居者の使用により劣化します。そのままにしておくと空室リスクが上がるため、修繕を行います。
- 20万円未満の修理、改良の支出
- おおむね3年以内の周期で行われるもの
であれば、修繕費として一括して経費計上できます。また、明らかな維持管理・原状回復のための費用も修繕費になります。
【修繕費の例】
- 部屋のクリー二ング代
- 同機能、同じ型の給湯器やエアコンの交換費用
- 塗装グレードが同じである定期外壁塗装
一方、資産の価値を高めたり、使用可能期間を増加させる場合は、資本的支出になります。例えば、モルタル塗装をタイル張りへ変更したり、ガス給湯器の追い焚き機能付きへのグレードアップが該当します。資本的支出は、国税庁が定める耐用年数に応じて減価償却費を計上することになります。
3-3.減価償却費
建物・設備部分の減価償却費は、経費計上できます。建物・設備部分の購入金額を減価償却の年数で割った金額を毎年計上します。なお、減価償却する期間は、建物の構造ごとに定められている法定耐用年数と築年数から計算しましょう。土地は減価償却しない点にご注意ください。
3-4.管理委託料
入居者の募集や家賃集金、クレーム対応等の賃貸管理業務は、不動産管理会社に委託することができます。管理委託料（一般的には賃料の5%程度）は、経費として計上可能です。管理会社から送られてくる明細を確認して経費を忘れずに計上しましょう。
3-5.管理費・修繕積立金
分譲マンションの区分所有者になった場合、管理組合に加入します。管理組合は、修繕積立金を積み立てたり、管理費を集めてマンション全体を管理します。修繕積立金は、共用部分の大規模修繕のための積み立てで、階段の補修や外装塗り替えに使います。
3-6.損害保険料
家賃収入を生み出す不動産に対して火災保険や地震保険といった損害保険に加入している場合、経費として計上できます。
3-6-1.保険料①：火災保険
不動産投資ローンを組む際、金融機関は物件の抵当権を設定します。担保である物件を守るため火災保険の加入が義務付けられ、通常10年分を一括で支払います。
ちなみに、一括払いの場合はその年の分だけを毎年経費計上します。
3-6-2.保険料②：地震保険
火災保険加入時に、地震保険にも任意で加入できます。地震保険料も、火災保険料と同様に経費計上できます。なお、自宅にかかる地震保険と異なり、賃貸物件にかかる地震保険料は所得から控除できる地震保険料控除の対象とならない点注意しましょう。
3-7.士業への報酬
経費計上をきちんと行ったあとは、確定申告をします。確定申告を税理士にお願いした場合には、その税理士報酬も経費になります。また、司法書士に登記を依頼したり、弁護士に滞納等にともなう訴訟を依頼する際の専門家報酬も経費として認められます。
3-8.金利
不動産投資ローンの元金部分は経費計上できませんが、金利部分は必要経費として計上できます。ただし、不動産所得が赤字の場合には、土地部分については制限がかかります。元本と金利の内訳に関しては、年末に届く金融機関からの返済の明細書で確認しましょう。
3-9.その他一般的に認められる経費項目
その他、一般的な経費項目も「不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもの」であれば経費として下記のような費用が認められます。
- 入居者募集のための広告宣伝費
- 携帯料金やインターネット関連の通信費
- 物件購入にあたっての現地訪問の旅費・交通費
- 自動車の購入代金
- 情報収集のための書籍代・セミナー代
- 不動産会社等との打ち合わせのための飲食代
4.まとめ
ここまで、不動産投資で経費にできる項目を確認してきましたが、気を付けておきたいことがあります。それは、「経費計上を目的に出費を増やさないこと」です。良い物件を見つけたり、収入を増やすための投資として必要な場合のみ支出しましょう。そうでないと、税金を減らす以上に出費がかさみかねません。経費として認められる範囲をしっかり認識したうえで、本当に必要な経費のみ、もれなく計上しましょう。
【参考サイト】
不動産投資において経費になるものは？計上できる項目とできない項目 - トーシンパートナーズの不動産投資コラム
不動産投資で経費にできる項目とできない項目を徹底解説！ - トーシンパートナーズの不動産投資コラム
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