不動産投資の種類7選！人気の不動産から注目され始めた不動産まで解説

2022/02/23

「不動産投資に興味はあるけれど、色々な種類があってよくわからない」「どの種類の不動産投資が自分に向いているのか知りたい」と考えている方向けに、この記事では初心者が抑えておくべき7種類の不動産投資をご紹介します。どの不動産投資がご自身に合っているか考えながら、ぜひ最後までお読みください。

1. ①区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションの部屋単位で所有して運用する投資方法です。単身者向けのワンルームやファミリー向けの区分があります。

1-1. 区分マンション投資のメリットとリスク

区分マンション投資の主なメリットは4つあります。

1部屋から購入可能なため、数百万円の自己資金でスタートできる
各地のマンションの部屋を購入することで、分散投資が可能である
1部屋のみが対象のため、一等地など立地の良い物件を購入しやすい
管理会社に任せることで、あまり手間をかけずに運用できる

リスクとしては、不動産投資全体に共通している空室リスクや家賃滞納リスク、不動産の老朽化リスクや災害リスクが挙げられます。修繕積立金が毎月発生することや、マンション全体の管理やリフォームに関するコントロールがきかないこと、資産やキャッシュフロー形成に時間がかかることは区分マンション特有の留意点と言えるでしょう。

2. ②一棟マンション投資

一棟マンション投資とは、マンション全体を所有して賃貸経営する投資方法です。RC（鉄筋コンクリート造）とSRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）があり、新築よりも中古を買うパターンが多いです。

2-1. 一棟マンション投資のメリットとリスク

一棟マンション投資の主なメリットは3つあります。

毎月ある程度金額の大きい家賃収入が見込める（家賃×入居部屋数）
RCおよびSRCは建物の持ちが良く、土地所有の影響もあり高い資産価値を維持しやすい
マンション全体を自分の裁量で運用できる

特有のリスクとしては、投資資金が多額になるため失敗した時のリスクが大きいこと、多額の維持管理費や修繕費が発生すること、売却する際に買い手が見つかりにくく時間がかかりやすいことが挙げられます。

3. ③戸建て投資

戸建て投資とは、戸建住宅を所有して賃貸する投資方法です。居住者の転勤などの際に一時的に貸し出したり、住み替え後に売却せずに貸し出すケースが一般的です。そのほか、中古の戸建てを購入して賃貸経営を行ったり、相続した空き地の有効活用とし戸建て投資を選ぶ人もいます。

3-1. 戸建て投資のメリットとリスク

戸建て投資の主なメリットは4つあります。

投資利回りが高い傾向がある
築年数が古い物件ならば数百万円から購入可能である
ファミリー層が借りることが多く、契約後は長期的に安定した収入になりやすい
ニーズよりも供給数が少ないため入居率や賃料が安定しやすい

ただし、ターゲットがファミリー層に限られるため、地域によっては空室リスクが大きくなります。ファミリー層が多い地域の物件を選ぶなどの対策が大切です。また、アパートやマンションの1棟投資に比べると、資産やキャッシュフロー形成に時間がかかりやすいでしょう。

4. ④アパート投資

アパート投資とは、アパート一棟を所有して賃貸経営する投資方法です。なお、アパートとは、木造や軽量鉄骨造などの低層の共同住宅を指します。

4-1. アパート投資のメリットとリスク

アパート投資の主なメリットは3つあります。

毎月ある程度安定した家賃収入が見込める（家賃×入居部屋数）
建物の老朽化後も土地が資産として残る
アパート全体を自分の裁量で運用できる

特有のリスクとしては、老朽化対策としてまとまった修繕費が発生すること、区分マンションに比べて管理の手間やコストがかかることが挙げられます。

5. ⑤駐車場投資

駐車場の経営方法には、月極駐車場経営とコインパーキング経営の2種類あります。月極駐車場は、個人もしくは法人と一定期間契約して月単位の賃料を徴収する方法です。一方、コインパーキングは、車止めブロックや代金回収のための設備を設置して、時間制で駐車スペースを貸し出す方法です。

5-1. 駐車場投資のメリットとリスク

駐車場投資の主なメリットは3つあります。

初期投資や維持管理コストがあまりかからない
老朽化リスクが低く、更地化や解体も低コストで実施できる
狭小地や変形地でも活用できる

駐車場投資は周辺環境の変化に大きく影響をうけます。一時的な土地活用方法でもあるため、需要と供給のバランスが流動的で需給予測が難しいと言えるでしょう。また、駐車場経営の場合、その土地は非住宅用地として評価され、固定資産税や都市計画税の軽減を受けられません。駐車場投資は比較的リスクは低いものの、高い収益性が見込みにくい点に留意しましょう。

6. ⑥民泊投資

民泊投資は、所有する一般住宅に旅行客などを宿泊させて宿泊料をもらう投資方法です。コロナウイルス感染拡大前は、多くの訪日外国人観光客がリーズナブルに利用できる宿泊先として民泊が注目されていました。現在は厳しい状況が続いていますが、コロナ禍収束後の観光需要を見据えて、今後の動向に引き続き注目です。

6-1. 民泊投資のメリットとリスク

民泊投資の主なメリットは3つあります。

賃貸よりも高い宿泊料金を設定できるため、稼働率が高ければ高い収益性が見込める
旅行者の利用が多いため、賃貸物件に比べて劣化しにくい
低価格の空き家をリノベーションするなどの方法で自由に設計できる

民泊を開始するためには、一定の基準を満たして役所や消防署に確認や届け出をする必要があります。準備や手続きに最低2か月程度はかかるでしょう。また、民泊の近隣トラブルなどが社会問題となったことにより民泊新法ができました。

これにより、現在、特区以外での民泊の年間営業日数は180日以下と定められています。日本では民泊は比較的新しいため、今後も法改正リスクがある点留意が必要です。また、近隣住民とのトラブルリスクも比較的高いと言えるでしょう。

7. ⑦不動産投資信託

不動産投資信託（REIT）は、運営会社が投資家から集めた資金でオフィスビルやマンションなど複数の不動産などを購入、運用することにより得られた利益を投資家に分配する商品です。日本では2001年から証券取引所で売買されるようになり、日本国内の不動産投資信託はJ-REITとも呼ばれています。

7-1. 不動産投資信託のメリットとリスク

不動産投資信託の主なメリットは4つあります。

不動産を実際に所有することなく少額から投資できる
不動産投資の専門家が代わりに運用してくれるため、手間がかからない
証券市場に上場しているため流動性・換金性が高い
複数の不動産に分散投資が可能

実物不動産投資に比べて気軽にはじめられますが、価格変動が大きい点に注意が必要です。2020年初旬にはコロナウイルス感染拡大の影響で取引価格が急落しました。また、運営法人が倒産すると不動産投資信託が上場廃止になるリスクもあります。商品選定の際にIR情報をしっかり確認したり、不動産市場の動向に関する情報収集をして対策しましょう。