マンション投資は物件選びが命！優良物件の特徴と注意点を解説します
これからマンション投資をする方にとって、まず最初にぶつかる壁は「どのマンションを購入するか」です。
日本にはマンションも多く、かつ立地・築年数・部屋数など、同じマンションでもその特徴は全く異なります。
そこで本記事ではマンション購入の際に参考になるように、投資に向いている優良マンションの特徴を解説していきます。
後半にはマンション投資を進めるうえで気を付けるべきことも紹介しているので、ぜひ最後までご確認ください。
1.マンション投資の種類
本題に入る前に、マンション投資の種類を２つ解説します。
1-1.区分マンション投資
区分マンション投資とは、マンションの一室を購入するマンション投資のことです。一室のみの購入なので、少ない資金から投資を始めることが可能です。また、複数マンションの一室を購入すれば、投資リスクを分散させることもできます。このようにローリスク・ローリターンの性質を持つのが、区分マンションです。
1-2.一棟マンション投資
一方で、一棟マンション投資とは、一つのマンションを丸ごと購入するマンション投資のことです。丸ごと購入するため、投資資金は大きくなりますが、マンションの所有権も自分のものとなるので運用自由度が高くなります。また、その分収入も大きくなります。このようにハイリスク・ハイリターンの性質を持つのが、一棟マンションです。
2.投資が成功しやすい優先マンションの特徴・選び方
それでは、本題に入ります。投資用マンションを検討する際には、次から解説する５つのポイントに目を向けることで成功に近付けることができます。
2-1.好立地かどうか
1点目のポイントは、そのマンションが好立地かどうかです。マンションの入居率は立地の良さで左右されます。特に、電車やバスの駅から近いか、日常生活を送るうえで近くに便利な施設があるかどうか、治安が良い場所かどうか、といった点は優先的に確認するようにしましょう。
2-2.新しい設備が整っているかどうか
2点目のポイントは、新しい設備が整っているかどうかです。これは特に中古マンションに多いことですが、設備がひと昔前のものだと入居率が下がってしまう可能性があります。トイレなどの水回り、冷房などの電気設備、オートロックなどの安全面、といった点は特に重要な設備として認識されます。修繕やリノベーションをすることで設備を新しくすることもできますが、費用がかかるので、新しい設備が整っているかどうかは確認するようにしましょう。
2-3.築浅物件
3点目のポイントは、築浅物件を購入することです。マンション投資は、新築マンションを購入するのか中古マンションを購入するのかで、それぞれのメリットとデメリットがあります。例えば、新築マンションを購入するメリットは「新築」の人気の高さから入居者が決まりやすいことです。一方で、デメリットとしては購入金額が高額であることや、誰かが一度でも住むと「新築」から「中古」となり価値が暴落することなどが挙げられます。対して、中古マンションを購入するメリットは購入金額が新築よりも低額であることです。一方で、デメリットとしては修繕費などのメンテナンス費用が発生することが挙げられます。
このように新築マンションと中古マンションはそれぞれ一長一短ありますが、築浅物件は両者の良いとこ取りをしている魅力的な物件です。ほとんど新築であるにもかかわらず中古マンションとしての扱いになるので、購入金額を抑えることが可能です。さらに、「ほとんど新築」ということで入居者も決まりやすく、修繕費などのメンテナンス費用も多くの場合必要ありません。マンション投資をする時には、築浅物件を狙うことをおすすめします。
2-4.リノベーション物件
4点目のポイントは、リノベーション物件を購入することです。こちらは築浅物件購入をおすすめする理由と似ていますが、中古マンションであるにもかかわらずリノベーションをしているため、入居者が決まりやすいことが最大のメリットです。
また、最新の設備を導入していることも多いため、2つ目のポイントで紹介した「新しい設備が整っているかどうか」も同時に達成することとなります。リノベーション物件は人気が高いため、すぐ見つけられるわけではありませんが、買主を募集していれば優先して購入してみてはいかがでしょうか。
3.マンション投資を進めるうえで気を付けること
最後に、マンション投資を進めるうえで気を付けておくべき点について解説します。こちらも意識しておくことで投資成功に一歩近付くことができるため、ご一読ください。
3-1.これまでの空室率をチェックすること
気を付けて欲しい点1つ目は、これまでの空室率をチェックしておくことです。新築マンションであれば過去の入居者がいないため空室率のチェックはできませんが、中古マンションであれば空室率から傾向と対策を把握することが可能となります。立地が良い、最新の設備が整っている、といった条件が揃っていても、過去の空室率が低い場合は何かしらの要因で人気が低いマンションである可能性が高いです。そもそもニーズがないマンションに手を出さないようにするためにも、過去の空室率は必ず確認するようにしましょう。
3-2.信頼できる情報源を見つけること
気を付けて欲しい点2つ目は、信頼できる情報源を見つけることです。マンション投資をするうえで情報源となるのは、書籍・インターネット・セミナー・不動産会社などですが、これらは信頼性が担保されているわけではないため、全ての情報を鵜呑みにすることは避けましょう。
この中で特におすすめなのが、その地域に密着して事業を営んでいる不動産会社です。地域密着型の不動産会社は、その地域のマンション事情について最も詳しい存在です。つまり、おすすめのマンション、おすすめしないマンションについての情報を持っているということです。自分でマンション探しをするのも良いですが、このように信頼できる情報源から情報収集することで、投資成功に大きく近付くことが可能となります。
3-3.良い管理会社を見つけること
気を付けて欲しい点3つ目は、良い管理会社を見つけることです。マンションを購入した後は、多くの場合管理と運用を管理会社に委託します。この管理会社選びに失敗すると、せっかく優良マンションを購入できても投資が失敗する可能性が高くなります。口コミや知人などから情報収集し、良い管理会社を見つけるようにしましょう。
4.まとめ
マンション投資はどの物件を購入するかが成功の可否を左右します。上述した優良マンションの特徴を持つマンションを購入しつつ、良い管理会社に委託してマンション投資を成功させていきましょう。
