不動産投資ローンとは？メリット・デメリットや利用までの流れを解説

2022/02/23

不動産投資を考える上で、不動産投資ローンへの理解は非常に重要です。ローンを使わない不動産投資の方法もありますが、ローンを利用すると、自己資金では買えないような大きな物件の購入の可能性が高くなり、資産拡大のスピードが上がります。不動産投資で成功するためにも、不動産投資ローンのメリット・デメリットや基礎知識、審査基準や利用までの流れを知識として知っておきましょう。

1. 不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、自己居住するための住宅ローンではなく、第三者への賃貸を目的とした、いわゆる事業や投資のための不動産購入時に使用できるローンです。住宅ローンはご本人の年収、勤続先、勤続年数等、いわゆる本人の属性などで審査されるのに対し、不動産投資ローンは物件の価値、収益性などで審査されます。

どんな物件を選ぶのかによって、使えるローンの額が変わります。また返済資源も入居者からの賃料によって支払うことができ、本人の給与等から返済するものではありません。そのため物件の評価が重要になり、その融資額はご本人の年収の10倍から最大20倍程度までの借り入れをすることができます。

2. 不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンは、住宅ローンとは全く違う性質のローンです。利用できる金融機関、審査内容、借入金利、選択できる金利、借入期間、個人の属性などが違います。詳しくは別コラム「不動産投資ローン住宅ローン　違い」をご参照ください。

3. 不動産投資ローンを活用するメリット

不動産投資は現金で行う事もできます。ただ、不動産を買うための現金を用意するのは簡単なことではありません。それでは、ここからは自己資金だけでなく、不動産投資ローンを不動産投資に活用するメリットについて考えていきましょう。

3-1. メリット①：少ない自己資金で投資を始められる

不動産を購入するためには高額な資金が必要です。購入資金を貯めてから投資を始めようと思っている人もいるかもしれませんが、それでは始めるのが遅くなってしまいます。不動産投資を始める際は、ローンを利用することで自己資金が少なくても投資を始めることができます。貯金が少なくても始めることができるという点は、株や投資信託といった投資にはない不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。

しかし、ローンを利用するためには金融機関の審査を受ける必要があります。物件の価値や万が一の際に返済能力があることを証明できなければローンを組むことができない点に注意が必要です。

3-2. メリット②：運用益をローン返済に充てられる

不動産投資ローンでは、実際の返済は家賃収入=運用益で賄うことが可能です。

よほどの空室が発生しない限りは運用益で毎月返済できます。現在では、以前のように不動産価格の100％融資は難しく、多少の空室にも耐えられるように、80％程度までしか金融機関が融資しないというケースが多く、物件運用中の自己資金の持ち出しの可能性は低いです。そのため、家賃収入とローン返済額の差額=キャッシュフローを貯蓄し、再度別の投資に自己資金を利用することが可能です。

3-3. メリット③：団体信用生命保険に加入できる

団体信用生命保険（以下、団信）とは、ローン返済期間中にローン契約者が死亡または高度障害状態に陥ってしまった場合、その後の返済が免除され、ローン残高が0円となる保険です。これにより、投資ローンの場合は家賃がすべて毎月手元に入ることになり(管理費等は除く)、残された家族に対しては、生命保険と同じような効果をもたらします。またローンのない不動産は売却すれば現金化することができ、生活費等に回すことも可能というのも、大きなメリットです。

3-4. メリット④：レバレッジ効果が期待できる

不動産投資ローンを使う最大のメリットは自己資金ではできない「レバレッジ効果」を期待できることです。レバレッジとは、「てこの原理」の意味で使われます。レバレッジ効果とは、自己資金だけではなく、他人資本を使って大きく投資することで収益性が高める効果を指します。

たとえば5％の金利がつく投資をした場合、元手が100万円場合の利益は5万円なのに対し、1000万円の場合利益は50万円になります。元手が大きいほうが、リターンが大きいのです。1000万円用意するのは至難の業ですが、不動産投資ローンという他人資本を利用した場合、その恩恵を受けることができます。

4. 不動産投資ローンを活用するデメリット

投資ローンには様々なメリットがありましたが、やはりデメリットも存在します。どんなことがデメリットと言えるのか考えてみましょう。

4-1. デメリット①：返済リスク

投資ローンの返済は、通常入居者の家賃で賄いますが、万が一入居者が退去した場合には、自己資金で返済をする必要があります。また空室が長期化した場合や、入居者が家賃の滞納などをした場合にも、自己資金で返済しなければならない返済リスクが発生します。

4-2. デメリット②：金利変動リスク

投資ローンの場合、変動金利と言って経済の状況によって金利が変動します。もちろん金利が上がる可能性があります。借入時は、入居者からの家賃で負担できていても、金利が上がり返済額が増えることで自己負担が必要になる事もあります。また現金で購入するのと異なり、利息は発生するので、それもデメリットと考えられます。