戸建て投資のメリット・デメリットを解説！
不動産投資を始めたいけれども、最初から１棟買いには抵抗がある」「区分マンション投資と戸建て投資どちらにしようか迷っている」と悩んだことはありませんか？この記事では、不動産投資初心者の方向けに、戸建て投資の特徴とメリット・デメリットをご紹介します。
1. 戸建て投資とは
戸建て投資とは、１戸建て住宅を賃貸収入や売却収入を得る目的で取得して運用する不動産投資を言います。戸建て投資には、新築戸建て投資と中古戸建て投資があります。新築の場合には数千万円の費用が必要です。一方、中古であれば数百万円から始められます。不動産投資初心者には、より少額から始められる中古戸建て投資の方がリスクが低く、一通りの経験を積む方法としておすすめです。
2. 戸建て投資のメリット
アパートや区分マンションに比べると投資人口は少ないものの、戸建て投資を選好する投資家も一定数存在します。戸建て投資の主なメリット４つを確認してみましょう。
2-1. メリット①：耐用年数が短いこともあり中古物件であれば少額から始められる
戸建て投資はアパート１棟投資などと比べると規模が小さく、数百万円程度の少額から始められます。戸建ての建物は木造が多く、木造の場合には耐用年数が短いことから建物価格の下落が早いという特徴があります。そのため、特に中古の場合は物件価格が安くなる傾向があります。
耐用年数とは、「対象の資産を使用できる期間」を言います。使用すればするほど価値が下がっていく減価償却資産は、基本的には取得時に一括して費用化しません。毎年少しずつ価値が減った部分を減価償却費として処理します。減価償却費を計算するときに通常用いられる法定耐用年数は、償却資産ごとに構造や用途などにより細かく定められています。
建物（住宅用）の法定耐用年数例
- 木骨モルタル造 20年
- 木造・合成樹脂造 22年
- れんが造・石造・ブロック造 38年
- 鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造 47年
なお、中古物件の場合には法定耐用年数をそのまま使うのではなく、取得後の使用可能期間を見積もることになります。
2-2. メリット②：入居期間が比較的長く、空き家リスクが低い
戸建て住宅は、小さな子どもがいるファミリー層やペットと一緒に住みたい人に人気があります。子連れ世帯の場合、一度入居して子どもの通園・通学が始まると長期間住み続けるケースが多いです。また、一度戸建てに住むとプライバシーが確保された空間の居心地の良さから入居期間が長くなる傾向もあります。賃貸需要が見込めるエリアの物件を適切に選ぶことができれば、頻繁に入退去が発生して空き家の期間が長期に及ぶリスクは低いと言えるでしょう。
2-3. メリット③：土地も含めて自己資産となる
戸建て投資の場合、物件価格に占める土地部分の割合が特に大きくなる傾向があります。建物部分は時の経過により資産価値が下落します。しかし、土地部分は経年劣化が起きないため資産価値は下がりにくいです。物件を売却する際にも、場合によっては建物を解体して土地として販売することも可能です。再建築不可の敷地の場合には解体後に新しい建物を建てられないという制約が発生します。再建築不可物件は売却先が見つかりづらいため原則購入しないように気をつけましょう。
2-4. メリット④：共用スペースの管理が不要
戸建て物件にはマンションやアパートのように共用部分がありません。従って、共用スペースの維持管理費用や手間がかかりません。また、基本的に室内や庭などの手入れは居住者が行います。大家としては、設備の故障や家賃回収、クレームなどに対応することになります。
3. 戸建て投資のデメリット
戸建て投資のデメリットも確認しておきましょう。
3-1. デメリット①：リスクの分散ができない
マンションやアパート１棟投資と異なり、戸建ての入居者は１世帯のみになります。つまり、退去が発生すると入居が決定しないかぎり家賃収入が０円です。不動産投資ローンを利用している場合、毎月の返済は家賃収入の有無に関わらず継続的に発生します。固定資産税やクリーニング費用、修繕費など発生する経費を見越して、退去時に資金繰りに困らないように事前に積み立てておく必要があるでしょう。
3-2. デメリット②：不動産投資ローンに通過しにくい
特に中古の戸建て投資の場合、融資額自体小さくなることが多く、担保評価も得にくいことからローンの審査が承認されにくいというデメリットがあります。メガバンクや都市銀行、地方銀行などでは融資が困難なことも。場合によっては、日本政策金融公庫や信用金庫、ノンバンクも検討しましょう。なお、戸建て投資の場合には、自己資金の範囲内で始める方も多いです。
3-3. デメリット③：修繕費が高くつきやすい
戸建て投資では、リフォーム等を自己裁量で実施することができます。自由にリフォームできる反面、内装や設備、外壁、屋根塗装など全ての修繕費を負担することになります。結果として、修繕費が高額になりやすいです。築古の戸建ての場合には、雨漏りやシロアリにも十分に注意しましょう。購入前に、ホームインスペクター（住宅診断士）に依頼する方法もあります。なお、診断費用の相場は６万円程度です。
まとめ
戸建て投資は、賃貸需要が見込めるエリアの適切な中古物件であれば高利回りでの運用も期待できます。投資額が小さい分、大きな利益を短期間で得ることは難しいでしょう。しかし、リスクを抑えて不動産投資を始めたい初心者の方には戸建て投資がおすすめです。
近年、ライフスタイルの多様化により、住宅ローンでマイホームを購入するのではなく、賃貸で一生過ごす世帯が増えてきています。とはいえ、子育て期間には戸建て賃貸に住みたいというニーズも根強く、戸建て賃貸も人気になっています。戸建て投資に興味がある方は、まずはネットで実際の物件を検索してみることから始めてみてください。間取りや駐車場の有無、周辺家賃などをチェックして良い物件が見つかった場合には詳細を問い合わせてみましょう。購入前には、土地値や修繕費見積、賃貸需要や売却可能性などをしっかり確認し、隠れたリスクを洗い出して収益シミュレーションを実施した上で決定しましょう。
【参考サイト】
マンション投資と戸建投資の違いは？メリット・デメリットを比較
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