【不動産売却とは】仲介と買取の違いや、主な売却理由を解説
最終的に投資物件を売却して利益が確定する不動産投資を始める際には、不動産売却について知識を身に付けておく必要があります。そこで本記事では、不動産売却の種類や売却する理由について解説していきます。「仲介売却」と「不動産買取」の違いも詳しく紹介します。
1. 不動産売却とは
不動産売却はどのようなプロセスで進むのか、売主の立場から見ていきましょう。
①情報収集：近隣住宅（特に条件が近い物件）の売り出し価格を調べて、ある程度の相場を把握しておく
②価格査定：不動産会社が物件調査を行い、売却するのに適正な価格を出します。豊富な知識と経験が必要となり、複数の不動産会社に依頼して査定結果や対応を比較検討するといいでしょう。
③媒介契約の締結：売却活動してもらう不動産会社と媒介契約を結びます。契約は3種類あり、1社に依頼する場合は「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」、複数の不動産会社に依頼する場合は「一般媒介契約」を結びます。
④売却活動：不動産会社はネットへの掲載、紙媒体の広告、オープンハウスなど売却活動を行います。問い合わせがあれば物件を案内します。
⑤売買契約の締結：買主が決まり、住宅ローン事前審査など必要な手続きを経て条件が整えば、売買契約を締結します。
⑥決済・物件引渡し：残代金の受領、物件の引渡しを行います。
2. 不動産売却の種類
不動産売却の種類は、大きく分けると2つあります。不動産会社に仲介してもらう方法（仲介売却）と、不動産会社に買取りしてもらう方法（不動産買取）です。それぞれについて解説していきます。
2-1. 仲介売却
不動産売却の種類1つ目は、仲介売却です。売却を依頼された不動産会社が間に立って、契約を成立させる方法です。売主は不動産会社と媒介契約を結び、仲介手数料を支払います。物件価格によって手数料の上限額が決まっています。不動産会社は売却活動で購入希望者を探し、物件引渡しまで行います。
物件調査、金額など買主との交渉、契約書の作成、登記手続きなど、さまざまな業務は経験や専門知識が必要です。不動産会社に任せばスムーズに進む上、安心です。また、売主の希望に沿った条件で、広告など幅広い販売活動が可能です。一方で、近隣や周囲の方に売却活動がオープンになります。
2-2. 不動産買取
不動産売却の種類2つ目は、不動産買取です。不動産会社が直接買主となり物件を買取る方法です。メリットとして、不動産会社が現地確認を行うので内覧の必要がなく、時間や労力が軽減される上、早期の現金化が可能です。広告活動を行わないので、近隣の方に知られずに売却を完了できます。
また、不動産会社と直接売買を行うので、仲介手数料がかかりません。一方デメリットとして、 一般的に売却価格は市場相場より低くなります。不動産会社は、リフォームなど手を加えて販売することを前提に買取ります。従って、買取価格は費用を負担してなお利益を得ることが条件となります。
3. 「仲介売却」と「不動産買取」の違い
次に、「仲介売却」と「不動産買取」の違いについて具体的に見ていきましょう。
3-1. 買主の違い
「仲介売却」と「不動産買取」の1つ目の違いは、買主が異なることです。仲介売却は、買主は主に個人です。用途は主に自己居住用、投資用です。一方、不動産買取は、買主は不動産会社です。リフォーム・リノベーションなどの付加価値を付け、自社物件として再度販売します。なお、すべての不動産会社が買取に対応しているわけではありません。買取専門・仲介専門・両方に対応しているなど得意分野が異なります。
3-2. 売却までにかかる時間の違い
「仲介売却」と「不動産買取」の2つ目の違いは、売却までに必要な時間が異なることです。仲介売却では販売活動を行います。さらに、買主との契約条件など交渉も必要となり、売却に動き出してから平均3～6カ月、長い場合は一年を経過することもあります。従って、不動産を現金化できるまで一定の期間が必要となります。一方、不動産買取は、不動産会社が買主のため販売活動が不要で、不動産に精通した買主と直接契約条件を調整するため、査定から取引終了まで短期間で行えます。
3-3. 売却価格の違い
「仲介売却」と「不動産買取」の3つ目の違いは、売却価格が異なることです。仲介売却は、広告媒体を利用し広く買主を探すため、相場価格で売却できる可能性が高いと言えます。
売却までの期間にゆとりがある場合は仲介売却が有利でしょう。一方、不動産買取は、仲介売却と比べて売却価格が下がります。不動産会社は相場価格で売り出すため、その価格で買い取るとリノベーションなどで発生した費用で、利益が出なくなってしまうからです。
4. 不動産を売却する主な理由
不動産を売却する理由にはどういったものがあるのでしょうか。主に「家を住み替えるため」「相続で受け継いだ不動産が不要なため」「不動産投資で売却益を確定させるため」が挙げられます。それぞれについて解説していきます。
4-1. 家を住み替えるため
不動産を売却する主な理由の1つ目は、家を住み替えるためです。不動産は高額な買い物です。永住するつもりで購入しても、家の広さや物理的な条件など以下に示す理由で、住み替えが必要となります。
- 家族構成の変化（出産・親との同居で手狭になる、子供の独立で手広くなる）
- ライフスタイルの変化（子育て環境を充実させる、老後に備える）
- 立地条件（通勤や通学に便利な場所、転勤）
- 住居への不満（老朽化、間取り、設備、ご近所トラブル）
4-2. 相続で受け継いだ不動産が不要なため
不動産を売却する主な理由の2つ目は、相続物件を使わないためです。空き家であっても所有していれば、固定資産税や維持費がかかります。使わなければ不動産は痛み、年数が経つほど資産価値が低下します。それならば、不動産を売却して現金化し、相続税の納税資金や他の返済などに充てるほうが賢明です。また、相続人が複数いる場合は共有で相続しますが、現金化して遺産分割するために売却するケースもあります。
4-3. 不動産投資で売却益を確定させるため
不動産を売却する主な理由の3つ目は、不動産投資の利益を確定させるためです。不動産投資には入口（不動産購入）と出口（不動産売却）があります。不動産運用中に利益があっても売却でそれを上回る損失が出れば、投資は成功したと言えません。物件の条件によって異なりますが、売却がメリットとなるタイミングを挙げてみましょう。
①大規模修繕の前：マンションは資産価値や安全性を維持するために、定期的な大規模修繕を行います。修繕積立金とは別に一時金の徴収があったり、築年数が古くなるほど修繕後に積立金が値上がる傾向にあります。毎月の利益が減り、利回りが下がる前に不動産を売却して利益を確定させます。
②物件価値が上昇：景気回復やエリアの人気上昇などに伴い物件の価格が上がっているタイミングで売却し、利益を確定させます。公示地価・基準地価・路線価（公的機関が公表している日本各地の土地の値段）を確認しておくといいでしょう。
③満室の状態：満室の物件を購入すれば、何もしなくても部屋数分の家賃収入を得ることができます。従って、物件の価値は高くなり、高額売却が見込めます。
5. まとめ
いかがでしたでしょうか。このように同じ「不動産売却」でも仲介売却と不動産買取は異なります。売却する際にはそれぞれの内容を理解しておく必要があります。また、不動産投資は家賃収入で利益を得る運用益（インカムゲイン）と、物件を売却し差益を得る売却益（キャピタルゲイン）の2つの収益によって成り立ちます。ご自身の不動産投資を成功させるためにも、不動産売却に関する知識を深めておきましょう。
【参考サイト】
不動産買取とは？家を高く売る場合、買取と仲介どっちがいい？【スマイティ】
不動産買取とは？仲介との違いやメリット・おすすめなケースを解説！「イエウール（家を売る）」
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