借地権付き物件に投資をするメリット・デメリットを解説
不動産物件の中には土地と建物がセットになって販売されているものだけでなく、「借地権付き物件」と呼ばれるものも存在します。借地権付き物件を購入すると、建物の所有者にはなれますが土地の所有者になることはできません。そのため投資の際にはさまざまな点に注意する必要があります。この記事では借地権付き物件での不動産投資を検討している人のために、借地権・借地権付き物件とはどのようなものなのかを解説した上で、メリット・デメリットを紹介します。
1. 借地権とは
「借地権」とは土地を借りる権利のことを指します。土地を所有するのではなく、別の地主から借りる際に発生する権利です。地主に対して借地権を持っている人は「借り主」ということになります。 借地権を持っている人は自分の所有物である建物については自由にリフォームなど手を加えることができる一方で、地主に対して定期的に地代を支払わなければなりません。
また、借地権は大きく「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3つに分類されます。それぞれ借地期間や更新時の流れが異なるため、不動産投資の際に借地権について触れる際にはどのタイプかをしっかりと把握するようにしましょう。
2. 借地権付き物件とは
一戸建ての物件が販売されている場合、土地の所有者と建物の所有者が一致しており、セットで販売されている場合と、土地の所有者と建物の所有者が別々である場合があります。後者の不動産物件が「借地権付き物件」です。
購入する場合、購入者は建物の所有権と土地の借地権を購入することになります。従って借地権付き物件を購入しても、建物の所有権は購入者にはなりますが土地に関しては借地権が得られるだけで所有権は得られません。購入後も地主に対して定期的に地代を支払わなければならないことが多いです。
3. 借地権付き物件に投資するメリット
物件を購入しても土地の所有者にはなれない借地権付き物件には、メリット・デメリットの両方があります。以下では借地権付き物件に投資するメリットを3つ紹介しましょう。
3-1. 土地購入費用が不要なため価格が安い
借地権付き物件を購入する場合、土地を所有するわけではないため、土地の購入費用が不要になります。購入費用が安くなるので初期投資を抑えたい人にとっては、都合が良い場合も多いようです。特に、都心など坪単価が高い地域では、借地権付き物件の方が価格が安い分購入しやすい傾向があります。「立地や建物の状態の割に安い」と感じる物件は、よく見ると借地権付き物件である可能性が高いです。
しかし、土地に対する借地権にも、土地購入費用の6〜8割の価格が付けられていることが多いため、その点は意識するようにしましょう。
3-2. 税金が安い
土地購入時には、不動産取得税も納税しなければならないだけでなく、土地を所有している場合、毎年固定資産税や都市計画税などの納税の義務が発生します。しかし、借地権付き物件を購入・所有する場合、その土地を所有するわけではないため、これらの税金を支払う義務が発生しません。
税金を節約しながら不動産を購入・所有したい場合、借地権付き物件の方がおすすめなこともあります。ただし、建物に対しては税金を支払わなければならないということを忘れないでください。 ※建物の所有権は購入者のものになるため、所有するものについては納税の義務が発生します。
3-3. 利回りが高い
借地権付き物件は安く購入できることから初期投資にかかる金額を抑えられるだけでなく、土地を所有する際にかかる税金が節約できるため、結果として利回りが高くなりやすいです。法律などで制限が設けられているわけではなく、借地権付き物件のアパートやマンションであっても建物の所有者は家賃収入を稼ぐことができます。高い利回りを狙って不動産投資をしたい人に、借地権付き物件は向いているかもしれません。
4. 借地権付き物件に投資するデメリット
初期投資額を抑えられたり利回りが高くなるなどのメリットがある反面、借地権付き物件に投資することにはデメリットも存在します。以下では代表的なデメリットを4つ紹介するので、借地権付き物件での投資について悩んでいる人は参考にしてみてください。
4-1. 物件の売却や増改築の際に地権者の許可が必要
借地権付き物件を第三者に売却する際には地主からの承諾が必要です。この承諾を受けるためには地主に不利のないよう一定の条件を満たさなければならず、交渉や裁判手続きなどで費用・時間・労力がかかることになります。
さらに、実際に借地権を売却する際、それまでの借主は地主に対して借地権価格の約10%の譲渡承諾料を支払うのが慣行です。特に将来不動産の価格が上がった際に売却して利益を得ようと考えている人は、借地権付き物件を購入する際に売却時の手間や費用についても考慮するよいうにしましょう。
また、地主と土地の借主の間で交わされる借地契約によっては、土地の上に立っている建物の増改築の際に地主に許可が必要になる場合もあります。この許可を得る際にも承諾料がかかることが多いので、借地権の契約内容にはしっかりと目を通さなければなりません。
4-2. 流動性が低くなる
売却の際は地主からの承諾を得なければならないため、借地権付き物件は流動性が低くなりがちです。さらに後述しますが、借地権付き物件は銀行からの融資が受けにくくなるという特徴があります。こうした事情故に借地権付き物件は、新たな買い手が見つけにくく、売却が難しいことが多いです。不動産投資の際、家賃収入ではなく、売却によって利益を得ようとする人には不都合と言えます。
対策としては、地主に借地権を買い取ってもらうことも考えられますが、借主から地主に対して請求できることではないため買取に応じてもらえない可能性もあります。仮に買い取って貰えたとしても値段がいくらなのかは交渉次第なので、流動性を確保する上での十分な対策になるとはっきりとは言えません。
4-3. 金融機関からの融資が受けにくい
借地権付き物件は上記で解説した通り流動性が低く、売却にはさまざまな手間がかかるため金融機関からの担保評価が低くなってしまいます。担保評価が低くなると融資が受けにくくなるので、借地権付き物件を購入する際に融資を受けることを検討している人は要注意です。
ただし、金融機関によっては借地権付き物件を対象とした不動産投資ローンを取り扱っていることもあります。借地権付き物件での投資の際、融資を受ける場合は各金融機関の金融商品を比較するようにしましょう。
4-4. 地代を支払い続ける必要がある
建物の所有者にはなれても土地の所有者になるわけではない借地権付き物件は、地主に土地代を支払い続けなければなりません。土地の更地価格の年6%が地代の金額の目安と言われています。さらに借地契約の内容によっては、更新時に地主に契約更新料を支払わなければならないケースも存在します。更新料は、更地価格の5〜10%程度が目安です。借地権付き物件で不動産投資をする際には、地代や借地契約の内容もしっかりと把握するようにしましょう。
まとめ
土地と建物がセットで販売されている場合とは異なる特徴が、借地権付き物件には数多く存在します。節税ができたり高い利回りが期待できる反面、融資が受けにくく流動性が低いという側面もあり、一概に借地権付き物件に投資するのが正解・不正解と言うことは不可能です。借地権付き物件で不動産投資をする際にはこれらの特徴を把握し、メリット・デメリットについて理解を深めるようにしましょう。
【参考サイト】
借地権とは？ 借地権のメリット・デメリット、相続するときの注意点を解説
借地権| SUUMO
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