不動産投資におけるデッドクロスとは？発生原因と対処法を解説
不動産投資を勉強していく中で、「デットクロス」という言葉を聞いたことがある方も多いと思います。不動産投資の専門用語の一つで、「不動産投資ローンの元金返済額が、減価償却費を上回る状態」のことを指します。帳簿のうえでは黒字経営なのに、その黒字に課せられる税によって、実経営は赤字経営になっている状態です。不動産投資を始める前に、「デットクロス」を理解し、投資計画の中での準備をしていただくために、発生原因と対処法を説明していきます。
1. 不動産投資におけるデッドクロスとは
デッドクロスを理解するためには、まず、実際のお金の流れ（キャッシュフロー）と帳簿上の利益は異なるということを認識する必要があります。「ローンの元金返済」と「減価償却費」は、キャッシュフローと帳簿上の利益と一致しない費用です。
- 「ローンの元金返済」：実際に現金を支払うが、経費として計上できない＝帳簿上には表れない
- 「減価償却費」：実際に現金を支払わないが、経費として計上できる＝帳簿上に表れる
ローン返済額は、「元金」と「利息」で構成されています。ローン返済は実際に支払いするものの、元金については帳簿上、必要経費として計上できません。一方で、利息は経費として計上できます。
減価償却費は支払いを伴わないものの、帳簿上は経費として計上され、実際に手元のお金を減らすことなく、帳簿上は利益を減らすことができます。これによって、帳簿上の利益に課される所得税額を減らすのが、不動産投資における減価償却を利用した節税です。 デッドクロスは、「経費にできない元金返済 ＞ 経費にできる減価償却費」という状態です。この状態になると、税引き前キャッシュフローに変化がなくても、帳簿上の黒字は大きくなって所得税額が増えます。
これにより、税引き後の手元に残るお金は少なくなってしまいます。手元にキャッシュフローが残らないどころか、マイナスになってしまうケースもあります。そうなると帳簿上は黒字でも最悪倒産するような事態を招いてしまうのです。
2. デッドクロスになる主な原因
では、そんなデットクロスはどのような原因で発生してしまうのか、考えていきましょう。
2-1. 減価償却が進み、経費にできる減価償却が減る
実際の支出がないのに経費にできる減価償却費ですが、減価償却にできる金額、期間が定まっています。減価償却には「定額法」と「定率法」の二つがあり、定額で毎年計上するか、定率で毎年計上するかの違いがあります。ただ建物の償却期間は決まっています。 減価償却できる耐用年数は以下の通りです。
- 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造：47年
- 鉄骨造：34年
- 軽量鉄骨造：19年
- 木造：22年
投資物件を中古で購入した場合には、
「（法定耐用年数ー経過年数）＋経過年数×20％」で減価償却期間を計算します。
どちらの償却方法でも、減価償却期間を過ぎれば経費計上できなくなります。実際の不動産実収入に変化がなくても、それまで経費としてマイナス計上できたものがなくなり、帳簿上の利益は大きくなります。これにより、帳簿上の利益に課税される所得税額は増えるため、キャッシュフローが減少するのです。
2-2. ローン返済が進み、経費にできる利息が減る
不動産投資ローンのうち、経費にできる利息の割合が減ることもデッドクロスの原因の1つです。投資ローンの毎月の返済額は「元金」と「利息」に分かれています。ただ必要経費にできる部分は利息のみです。またローンには毎月の返済額を一定にする「元利均等返済」と、毎月の元金の返済額が一定となる「元金均等返済」があります。ですが、どちらにしても毎年利息は減少していきます。利息が減少すると経費として計上できるものが少なくなっていきますので、減価償却終了と重なると、よりデットクロスになりやすくなります。
2-3. 物件の老朽化が進み、家賃収入が減る
所有した物件も、築年数が経過するとともに資産価値が下がります。日本にはまだ新築がもてはやされる傾向が残っていて、検索サイトなどでも築年数は重要視されます。同じスペックでしたら、新しい物件ほど家賃を高く設定できますし、新しい物件ほど人気があります。築年数経過によって新築時より家賃を下げていかなくてはいけなくなります。それが家賃収入の減少につながり、デットクロスの原因になってしまいます。
3. デッドクロスを避ける方法
それでは、デットクロスを避けるために、私たちが事前にできる対策はどんなことがあるのか考えていきましょう。
3-1. 購入時に自己資金を投入しておく
自己資金を多く入れて購入すればデットクロスの基準値であるローンの元金を小さくすることができます。購入時にどの程度自己資金を投入するか、収益シュミレーションなどを利用して、減価償却と返済元金の残りを比較することで、どのタイミングでデットクロスが起こってしまうかを予測することができます。余裕が出る程度まで自己資金を出せばよいでしょう。ただし、不動産投資は拡大を考えていく中でも、予測できない修繕に備えておくためにも現金は重要ですので、ご自身の投資プランに合わせた判断が望ましいでしょう。
3-2. 新築など減価償却期間が長い物件を購入する
減価償却期間よりも長い期間でローンを組む場合、減価償却期間が過ぎるとデッドクロスになる可能性は上がります。そのため購入時に減価償却期間が長い物件を選択すると、デッドクロスを避けたり、発生を遅らせることができます。減価償却期間の長い物件というのは、新築や築浅の物件です。
また、建物構造によって、償却期間が違うというメリットを考えて、木造よりＲＣなどの耐用年数の長い物件を選択するのも一つの方法です。 ただし、短期的に減価償却による節税を使いたいと敢えて、耐用年数切れの物件を好んで購入される方もいます。ご自身のプランにあわせた方法を選ぶことが大切です。
4. デッドクロスが発生した時の対処法
それでは、デットクロスが発生した時に、私たちが取れる対処法にはどんなものがあるのか考えていきましょう。
4-1. 売却する
デッドクロスが発生した際は、キャッシュフローが悪化します。その物件を保有し続けるメリットは薄れるため、デッドクロスの前後は売却に適したタイミングの一つといえます。 投資家の中には、耐用年数超えの物件を敢えて購入し、減価償却が終わる際に売却していく手法の方も存在します。
ただ、注意すべきことの一つに所有期間があります。個人の名義で購入した物件の場合、5年以内（正確には、譲渡した年の1月1日現在の所有期間）の売却の場合、利益に対しての譲渡所得税は約40%と高額です。これが5年超えると譲渡所得税は20％になります。個人名義の所有の場合には、必ず売却時期に注意が必要です。
4-2. 金利が低い融資に乗り換える
現在利用している金融機関で、金利を相談したり、別の金融機関でローンそのものを借り換えすることで、デットクロスの対処ができます。返済する総金額を減らすことでキャッシュフローが良くなり、デッドクロスの回避に繋げることが可能です。
対策として、借入期間を延ばすという提案を受けることもあるでしょう。借入期間が延びるとキャッシュフローは改善されますが、期間が延びると総返済額も上がりますので、トータルで確認することが必要です。
5. まとめ
不動産投資におけるデッドクロスについて説明しました。デットクロスの一番大きな問題は、予定していたローン返済や税金を支払えなくなる可能性があることです。ただし、対処方法もあります。デットクロスを避けようとするあまり、過度な自己資金の投入をして、次の手が打てなくなったら、意味がありません。築古物件の場合、避けられないとも言えます。デットクロスを知った上で、シュミレーションを行ない、正しい対処法を備えておく、長期不動産投資プランを考えることが大切です。
参考サイト
不動産投資のデッドクロスとは？中古物件で節税したい人向けの対処法
デッドクロスとは？ 不動産投資をする上で知っておきたいデッドクロス回避法｜学習コラム「教えて！連合隊」｜【不動産投資★連合隊】
デッドクロスとは？不動産投資で失敗しないために原因と回避法を解説 | グランヴァンタイム｜初心者におすすめの不動産投資入門ガイド
【不動産投資の罠】デッドクロス！知らないと黒字倒産も⁉ そのメカニズムと対処法を徹底解説【401】
不動産投資のデットクロス対策！より現実的な3つの方法とは？
