不動産投資ローンを受ける際に頭金を入れるメリットと目安金額を解説
不動産投資を検討するときに「どれぐらい頭金を用意すればいいのか」「フルローンは誰でも組めるのか」など頭金について疑問をお持ちの方は多いのではないでしょうか？そこで本記事では、不動産投資ローンを受ける際に頭金を入れるメリットや目安の金額について解説していきます。後半では頭金を支払わないと融資を受けられない場合の対策も紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。
１. 不動産投資ローンを受ける際に頭金を入れるメリット
不動産の購入における頭金とは、不動産価格からローン借入額を引いた金額を指します。頭金を少なくすると借入額が増え、利息の負担は大きくなります。不動産投資ローンを受ける際に頭金を入れる主なメリットは3点あります。メリットを理解すれば準備する金額を具体的に決めやすくなるので、詳しく見ていきましょう。
1-1. ローン審査に通りやすくなる
不動産投資ローンを受ける際に頭金を入れる1点目のメリットは、ローン審査に通りやすくなることです。金融機関が融資額を決定する際の主な見極めの基準は「融資した金額を完済できるのか」です。勤務先や年収、物件の担保価値など他にも判断材料はありますが、頭金を入れることは充分な自己資金があるという証明になります。
また、頭金が増えれば返済比率（年収に対する返済額の比率）が下がり、審査が有利になる可能性が高くなります。このように、金融機関に対して投資家の信用度を高める頭金はとても重要です。ただし、ローン審査にはさまざまな要素が絡んでくるため、頭金を入れれば必ず希望の融資額が下りるわけではないことを認識しておいてください。
1-2. 毎月のローン返済額を抑えられる
不動産投資ローンを受ける際に頭金を入れる2点目のメリットは、毎月のローン返済額を抑えられることです。頭金を入れればその分融資額を減らせます。一般的に、毎月の家賃収入で、ローン返済と必要な経費の支払いを行います。ローン返済の負担を軽くすることで手元に残る金額が増え、利益を繰り上げ返済に回すこともできます。
一方、家賃収入は空室や家賃の下落が起こるリスクもあり、常に一定とは限りません。堅実なマンション経営をするためにも、頭金の役割は大きいでしょう。
1-3. 金利上昇リスクを抑えられる
不動産投資ローンを受ける際に頭金を入れる3点目のメリットは、金利上昇リスクを抑えられることです。頭金を入れて融資額が減ると元金が少なくなります。金利は元金に対してかかり、元金が少ないほど加算される利息も減ります。そのため、金利が上昇した場合の影響をより受けにくくすることができます。
不動産投資ローンの金利は住宅ローンと比べて高く、ローン残高が多い時期に金利が上昇すればマンション経営が厳しくなることも。融資額を抑えることは、不動産投資の重要なリスク対策と言えるでしょう。
２. 不動産投資ローンを受ける際に頭金を入れないリスク
まとまった自己資金がない場合に、全額金融機関から融資を受ける方法があります。借入額が高額になり、利息分も含めるとローンの返済負担が大きくなります。それでは、どのようなリスクがあるか見ていきましょう。マイナス面もきちんと把握しておくことが大切です。2-1. 希望のローン額を受け取れない可能性が上がる
不動産投資ローンを受ける際に頭金を入れない1点目のリスクは、希望のローン額を受け取れない可能性が上がることです。金融機関から融資を受ける場合、ローン審査があります。頭金を入れないで不動産投資を始めるフルローンですが、借入額が大きくなると審査が厳しくなり、通過するのが難しくなります。通過する条件には主に次のものが挙げられます。- 融資希望者の個人属性（年収・勤続年数など）が高い
- 融資希望者の不動産投資に関する実績
- 投資物件の収益性や資産価値が高い
2-2. キャッシュフローが悪化する
不動産投資ローンを受ける際に頭金を入れない2点目のリスクは、キャッシュフロー(現金の流れ)が悪化することです。不動産投資では、家賃収入から支出を引いて手元に残る額を見ることになります。頭金を入れないと借入金額が増えるため、ローン返済額は高くなります。
仮に入居者からの家賃滞納や空室が続き、毎月の返済額が家賃収入を上回れば、オーナーは自己資金をつぎ込むことになりキャッシュフローが悪化します。赤字続きでは、収益を得ようと始めた不動産投資の計画から大きく外れてしまいます。
３. 頭金を支払わないと融資を受けられない場合はどうしたらいいか
次に、頭金を支払わないと融資を受けられない場合の対策について解説していきます。金融機関はローン審査で物件の資産価値や収益性、融資希望者の個人属性を重視します。安定的な家賃収入を得られる見込みがあることを示すために、堅実な事業計画や収支計画を提出するのも一手です。
金融機関が収益性が高く資金を回収できると判断し、融資を行うことがあります。個人属性は年収や勤続年数など安定性も重視するため、同じ会社に長く働き収入を上げることを心掛けることもポイントです。頭金を入れない場合には前項で紹介したようなリスクがあるので、支払えるなら頭金を支払った方が良いでしょう。ただ他の金融機関ならフルローンができる可能性があるため、複数相談してみましょう。
４. 適切な頭金の目安
不動産投資における頭金は、物件価格の大体1割〜2割だと言われています。5,000万円の物件であれば、500万円〜1,000万円を頭金として準備できるのが理想です。逆に考えると、頭金の額によってどのくらいの額の収益物件を購入できるかを知ることができます。ローン返済に無理のない不動産投資を行うためには、自身の貯金額に応じて物件を選ぶか、希望する物件の価格帯の資金を貯めてから投資を始めるかの選択になります。
不動産投資において、金利と預貯金のバランスはとても大切です。頭金が少なければその分金利負担が大きくなります。一方、預貯金を全て頭金に入れてしまうと、キャッシュフローが悪化した時に資金を補填することができません。そのためある程度の頭金を入れ、残りを融資で補うことが一番リスクを抑えた方法だと言えます。
5. まとめ
いかがでしたでしょうか。このように、頭金の目安は一般的に物件価格の1割〜2割です。頭金を入れ融資額が減ることにより月々のローン返済の負担軽減などメリットがありました。一方、頭金を入れないフルローンは、キャッシュフローが悪化するなど長期的に見てもリスクがあるため注意が必要です。自身の年収を上げるなど属性評価を高め、収益性の高い物件を選べばローン審査に通る可能性が高くなります。これから不動産投資を始めようと考えている方は、今回ご紹介した内容を参考にしてみてください。
【参考サイト】
なぜ不動産投資ではローンを組むといいの？3つの理由と借り方を解説
不動産投資ローンの審査が通らない原因は？4つの理由と対策を解説
不動産投資に頭金はいくら必要？自己資金なしで成功する可能性は… |不動産投資コラム
